雅虎香港財經 胡‧說樓市｜分析放寬壓測–釋放幾多購買力?
隨著銀行上調最優惠利率，金管局卻同步放寬壓力測試，被市場形容為政府帶頭托市，加息但放寬壓測的做法，對樓市起多大止跌作用? 背後視乎壓力測試鬆綁下，對谷大購買力有沒有幫助，還看業主會否趁勢調整售價，即管幫大家計數。
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未加息前，普遍大行仍能批出樓宇按揭息率2.5厘，借取100萬元貸款額，攤分30年還款期，月供3,952元。以前要通過壓力測試，月入需有9,463元。換句話說，未加息前，你要借取100萬元貸款額，必須有9,463元入息。
本地龍頭銀行最近上調最優惠利率0.125厘，新造樓宇按揭的實質息率攀升至2.875厘。按照一般銀行審批按揭，需模擬加息三厘進行壓力測試，測試供款人的抗壓能力，供款佔入息必須少於60%；但金管局同步放寬壓力測試後，現在只需模擬加息兩厘。加息但減壓測，令買家借取100萬元貸款額，同樣攤分30年還款期，雖然供款額上升至4,149元，但壓力測試放寬下，現在只需8,822元的入息便能借取100萬元。
購買力提升多少? 一名買家入息9,463元，未加息前只能借取100萬元貸款額，但在新審批機制下，卻可以借取107.26萬元，購買力在放寬壓力測試的威力下，突然上調7.26%。
如果我們用同一邏輯推算，假如你打算買中價樓，向銀行借取800萬元貸款額，未加息前，你必須有75,704元才可以通過壓力測試，但加息後，因壓力測試的鬆綁，借取800萬元貸款額的入息要求，不升反跌至70,576元。若手持原本的75,704元入息，以前能借取800萬元，今日可以借取858萬元。
所以簡單結論是，購買力在壓力測試鬆綁後，馬上提升準買家追價能力7%；對於放眼新盤的準買家，其可選購單位的範圍也擴大。當然能否帶動乏力的成交，還要多看幾個因素。業主會否借機加價，或者企硬鐵價不二，這會直接拖累買賣再陷入拉鋸；亦要看後市發展。畢竟政府出手救市，也釋出樓市前景堪虞的訊息，否則政府未必會出手。
