胡‧說樓市｜點解康城社區設施不似預期?

據康城站的「發展藍圖」，這裡原本預計提供50座物業，提供25,500個住宅單位，以健康生活、人車分隔、大量綠化來設計一個新社區。除了興建50萬呎商場，也建議在地盤以西設立330米海濱長廊；在二期「領都」後方設20萬呎「中央公園」、一期首都後方設「動感公園」，還預留土地興建室內體育館、足球場、三間小學及兩間中學，但發展期接近20年，究竟今日面貌如何?

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今日康城商場已經落成，可以應付居民生活所需，但當你從商場或港鐵站走出來，你會見到除住宅外，周邊有不少用地仍待發展，例如首都旁邊的地皮，目前仍在動工，在「規劃大綱」建議興建一個「足球場」及一間「小學」。

不過，我們《胡．說樓市》翻查「凱柏峰」樓書時卻發現，原來地政總署在2020年10月曾發信予港鐵，容許「承批人」把部份地契要求興建的「公共設施及公眾休憩設施」延期，「小、中學」以及「足球場」可延至2024年6月30日才落成。但地政總署於2021年3月23日再發信予港鐵，表示若接獲地政總署通知，便無須履行提供「小學」、「中學」及「足球場」的設施，這也意味相關設施胎死腹中。

當興建大量住宅，「康城站」居民陸續遷入時，偏偏來到發展接近尾聲時，政府才決定把相關設施剔走，如果當日選購「康城站」的居民，真的放眼於這些設施才遷入，豈不是與預期有落差? 原本預計有相關設施，但購入後才發現貨不對辦，究竟小業主能否追討? 背後視乎政府是否有權修改。測量師指今次事件不算常見，但政府有權修改。

地政總署回覆我們《胡．說樓市》查詢時指出，「日出康城」的地契條款要求港鐵在地段內的預留土地興建學校和足球場，但個別項目具體發展時間，須視乎多項因素，包括相關部門意見、技術設計進度、相關部門是否獲得撥款等實際情況而調整。待收到相關部門確定項目後，地政總署會按地契條款要求港鐵進行工程。信件並非表示署方打算放棄項目。

區議員方國珊指出，政府以「規劃署」制定「分區計劃大綱圖」來計算人口及公共設施比例，但奈何將軍澳及康城均跌入「西貢分區計劃大綱圖」，因此連同人煙相對稀疏的西貢一併計算，便屬於合比例而不需興建這些設施。但她反問，究竟如此規劃能否反映居民實際所需?

政府在規劃上的考慮，未必做到急市民所急。康城站的例子亦正好說明，一個發展期橫跨多年的發展項目，中間都會有變數，所以日後當發展商以規劃前景作招徠，準買家最理想都要替自己作「壓力測試」，評估若沒有類近設施時，自己是否接受才決定入市。