胡‧說樓市|Grand YOHO貨尾開箱,Keep唔Keep到質素?

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元朗區即將有鐵路盤推售,是新地元朗站上蓋的「YOHO Hub」。碰巧在「YOHO Hub」旁邊、一個入伙大約四年的新盤「Grand YOHO」,有觀眾購買了一個貨尾單位,邀請我們跟驗樓師一起來開箱,我們即管入屋視察,看看對「YOHO Hub」會否有任何啟示。

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YOHO系列發展規模相當龐大,前後發展時間橫跨了18年,當時新地把位於「雞地」附近的地方劃為一期「YOHO Town」,成功以2.5億元跟政府補地價、相當於每呎地價209元,在2003年推售首批單位,當時就是炒作西鐵通車效應,還記得交樓時,發展商要挑戰零瑕疵;之後去到2010年推售第二期「Midtown」,位置上較接近元朗公路。位於元朗站旁的「Grand YOHO」,也就是今日我們入屋考察的屋苑,則在2010年以71億元補地價,當中分三期推售,2016年推出第一期,2017年推出第二期。

我們參觀的單位是第二期,位於8座低層D室,實用面積534呎,入屋右轉就是長形客飯廳,空間頗寬敞,有大約180呎,往前行一點,客飯廳外接一個22呎露台。至於客飯廳後方就是廚房,比較三尖八角,廚櫃呈曲尺形,旁邊有一個工作平台,面積16呎。經過小走廊就是兩間睡房,房門打對角擺。近廳房大約有47呎,不算很大,可能要運用這半米深的窗台才可以。對面洗手間,不是黑廁。直入就是主人房,預留衣櫃位,還有一扇側窗增加通風。表面上問題不大,純粹單位已落成四年,跟一般新盤有否分別?

客飯廳算分明,外接一個露台,景觀算開揚,因為可以遠眺深圳景觀,前方有小量山景,但也望到一些祖墳,前方就是低密度的鄉村式地帶,但下方你會看見,有兩條西鐵線的架空路軌,前方有一個空置的地盤,這個地盤日後會建樓,所以景觀可能會有一點變數。

因為這個地盤就是「Grand YOHO」第三期,會興建兩座40層高的住宅,共有554個單位,也就是「第6座」及「第7座」,發展商把這裡定為第三期,建成後可能會削去部份單位的景觀。可能你會問,為何仍未建樓呢? 事關「Grand YOHO」在2013年建樓期間,因為引致毗鄰西鐵站的承托支架有沉降而要停工,要等港鐵進行加固工程後才可再施工。樓書曾列明預計會在2021年12月落成,但現場所見卻仍未有太大動靜,似乎必定會延期。雖然這可延長單位景觀的保障,但地盤施工期間可能沙塵滾滾,而且露台玻璃有「哈哈鏡」問題,需要發展商跟進。

廚房呈曲尺型,但尚算五臟俱全,應有的設施也齊備。旁邊就是工作平台。我覺得這個工作平台的好處,可增加通風,但壞處是,令飯廳少了一幅拉直的牆身擺放傢俬。工作平台最特別的是,對正洗手間的氣窗,有機會看到廁所內部情況,如廁時忘記關上工作平台門,臭氣更可能會傳入屋。

還要留意私隱問題。雖然氣窗用上磨砂玻璃窗,但如果打開窗,也能看到洗手間內部;由工作平台望過去,也可以望到毗鄰單位C室的洗手間氣窗,所以自己要多加留意。

走入兩間房都是廳房同向,近廳房面積不算很大,但勝在有個大窗台。這類大窗台,以前會計入建築面積售予小業主,但新例下實用面積不能計算窗台,所以窗台也算隨屋附送,有窗台變相可讓空間擴大一點,起碼可以把睡床架上窗台,節省一點地面空間。

至於對面就是洗手間,方正實用。「Grand YOHO」有部份單位,好像同層的「F室」及「G室」,它的煤氣爐放在廚房,要跟廚房共用,熱水運行至洗手間需要較長時間。這個單位的煤氣爐放在哪? 就是放在洗手間,我覺得設計上相對好一點。只是氣窗真的對正鄰居,感覺過份「開揚」吧。

不過除此之外,新地交樓也沒有什麼好挑剔,即使樓盤入伙四年,初步見到質素也保持良好,最終驗樓師給了樓盤92分,評分有A。我們驗收的單位,是業主去年尾買入,當時採用了發展商「180天付款計劃」,扣除21%的折扣額後,樓價879.67萬元,呎價16,479元。看同屋苑二手成交,部份過了禁售期沽售的單位,賺蝕比例約各佔一半,但近日樓市升勢如此凌厲,也抵銷了溢價。參考銀行估價,這個單位的估值已升至988萬元,也意味業主一收樓,帳面已經賺了約12%。

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