至中分析|投資之道 中庸之道|蔡志忠
筆者經常提醒讀者,看市場不要一面倒,宜採取中庸之道,也就是在市場好的時候別看得太好,市場差的時候別看得太差。即便是買樓自住,也要以投資角度看待,就如投資股票一樣,因為樓宇本身也是一種投資工具,當你擁有的自住居所升值了,哪怕只是一層居屋,都會感到高興,原因很簡單,起碼身價升了,遲買的負擔也重了。
近日有不少朋友(包括傳媒)詢問筆者對後市看法,是否應該入市?筆者沒有水晶球,不過還是那一句,採取中庸之道。今天的樓市與股市差不多,真正是孖公仔難兄難弟,都處於十分低迷狀態,買樓與買股一樣,要以個人財政和需求來衡量。我們試試從利好和利淡兩方面來分析後市,再總結現在是否應該入市,個人認為,股樓已經下跌了許多,未來利好消息似乎比較多。至於作何決定,我只是提供意見給大家參考而已。
利淡因素有:
1)地緣政治局勢緊張,國內和本港經濟環境欠佳,樓股市場長期不振,港股從高位下跌將近一半;住宅樓市在年初「撤辣」時轉勢出現小陽春,樓價升了3%左右,到現在倒跌5%,總體樓價從高位下跌了28%。由於新樓供應太多,地產商唯有繼續低價促銷,今年年底之前仍然會持續尋底,樓價從高位下跌超過3成以上甚有可能。
2)工商物業市場非常嚴峻,企業經營困難,出現銀行追Call Loan情況,銀主盤將在年底前更多湧現。加上數以萬計的中小企融資貸款計劃,將出現壞帳率急升,引致市面上零售飲食商店出現結業潮,讓工商物業價格雪上加霜,有的甚至跌逾5成或以上。這一點,從個別銀行的壞帳率高達5.3%便可見一斑。
3)港元匯率長期在高位,港人外遊港幣「好駛好用」,消費力和購買力輸出比輸入更強。而一直以來依賴內地遊客的旅遊酒店零售飲食等行業,也未能因通關而明顯復甦,相反通往內地完善的基建工程,如港珠澳大橋、深中通道等等更進一步吸引港人北上消費,真正融入大灣區生活。近年香港消費模式的大轉變,也源於港人進入內地免簽證,可隨意到處旅遊,反觀內地同胞進來香港卻需要簽證,多數只是一簽一行。這種不對等現象,也是香港消費力疲弱的原因之一。
利好消息如下:
1)較早前銀行不願意放款,或者說以嚴謹態度對待物業貸款申請人,不肯借錢出去支援按揭市場,引致物業交投一片寂靜。在雙料議員和各持份者不斷訴求下,港府指示金管局介入巿場,銀行受到多方壓力,終於迅速啟動借貸機制,重新正常批核按揭貸款申請,有助物業市場健康發展。
2)香港銀行存款近18萬億港元,比去年增加6%,其中近10萬億元是定期存款。美聯儲本月會減息,不論減多少都是非常利好消息,象徵減息周期開始啟動,資金會慢慢釋放到市場,而這些消費力會留在香港,包括流進股市和樓市,形成經濟內循環。
3)中共二十屆三中全會進一步確定加快改革開放步伐,香港「一國兩制」的獨特地位長期不變,國際金融中心、貿易中心、創科中心和人民幣離岸中心等等的地位不會改變。香港好國家好,國家好香港更好,因此國策會更支持香港發展,例如央企、國企會投資香港股市、樓市等等。
4)人才政策成功奏效,目前香港有超過32萬高才、優才、專才申請來港,成功獲得批準的有逾20萬人,而已經進入香港工作和居住的有近14萬人,加上家庭成員,估計超越20萬人口留在香港。這批優秀人才正好填補了移民流走的人口,香港人口重回高峰時期的753萬人左右,這無疑帶動了居住需求,縱使今年樓價出現明顯下跌,租金估計仍然還有6%左右升幅。
蔡志忠香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
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