雅虎香港財經 與眾不同的物管新股寶龍IPO 值得抽嗎？
近期頻頻有物管公司招股上市，這些物管公司的核心業務不外乎為住宅物業提供管理及增值服務，但今個星期招股的「寶龍商業」（SEHK：9909）就有所不同。到底寶龍是否值得抽呢？
商用物業管理為主
寶龍有別於一眾物管股的一個特點是，集團的主要服務對象是商用物業，提供商業運營服務的分部就貢獻了81.6%總收入。而商業運營分部之中，寶龍主要提供物業管理服務，貢獻分部過半收入。除保安、清潔、及維修等慣常物管服務，集團亦提供商場籌備服務，租戶管理服務，如處理租戶查詢投訴、及其他增值服務，包括停車場管理等。寶龍更會租賃零售物業再作分租。
長期客戶推動增長
寶龍與大多數物管股相比，仍有另一個特點，就是寶龍的大多數管理項目並不是由任何母公司開發，而是由一個重大單一客戶——保留集團所提供。保留集團是寶龍合作多年的發展商，在寶龍所公佈的往績期內，保留集團所開發的所有零售商業服務均由寶龍去提供運營服務。在過去三個財政年度，寶龍的商業運營分部收入至少也有90%來自保留集團。目前來說，保留集團仍有70項在建項目，而寶龍與保留集團的持久合長關係相信有助寶龍受惠於保留集團持續開發所帶來的物管需求。
龐大槓桿推動增長
寶龍作為物管公司，同樣有著輕資產特性。由於物管公司沒有必要去擁有物業組合，或投資於任何鉅額固定資產，寶龍動用長期債項去收購資產的需求低，是以集團的長期借貸佔總資產不足10%。之不過，長期借貸比例雖低，寶龍在2019上半年的財務槓桿卻有逾8倍，這是因為寶龍可以透過匹配短期的營運資產與負債來維持高水平槓桿。寶龍的物管收入與開支的確定性高，基本上只要發展商或物業業主有能力支付物管費用，寶龍就有能力去支付員工成本等應付帳款。即使寶龍的物管規模不斷擴大，只要收入現金流入與成本現金流出得以匹配，其槓桿作用就可以一直放大寶龍的投資回報。
以寶龍商業公布的有形資產淨值計算，預期市帳率大概只有3.1至3.3倍，與目前多檔上市物管股相比未算昂貴 。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu沒持有以上提及的股票。
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