雅虎香港財經 苦主買日本樓零回報白交20萬費用 拆解注意事項
日圓滙價近年下挫，而且香港樓價即使下跌，價格都仍是很高，所以吸引了部份人去買日本樓投資，但近日就有苦主上《東張西望》表示，自己買日本樓三年零回報，兼要白交20萬元管理費。買日本樓有什麼關鍵要注意？
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被12厘吸引買日本樓中伏
日本是很多港人「鄉下」，日圓滙價又弱，買日本樓好像打折，吸引不少人想買日本樓投資。有苦主上《東張西望》指，在2020年透過中介買了大阪府四條畷市、樓齡近50年的「一戶建」，當時女中介稱可以擁有地權，而且有超過12%回報，又指好近市中心交通方便，所以無實地考察就用550萬日圓(當時約40萬港元)買樓。之後以租金5%，將租務都委託給中介打理。
豈料交易後，頭幾個月的租金都被扣起，指有樓宇維修費基金等，到幾個月後才收了兩次租，但惡夢就開始，因為租客破產無再交租。原來租客在2020年12月已破產，但中介到了2021年4月才通知業主，而根據日本法例不可迫遷，所以經歷很多程序，到8月才收回單位。
經歷過事件後，苦主對投資日本樓失去信心，所以想賣樓，但被告知要有租客才能夠易於出售，所以又要支付2萬元裝修，並續交管理費。不過，期間經歷疫情，物業3年都租不出，而支出就花了近20萬港元。
顯然，海外買樓有一定難度，買日本樓有以下幾點需要留意：
1. 買樓關鍵：地點
今次個案最重要的問題是租不出單位，而租不出的很大原因是地點。大阪府四條畷市只有17萬人口，而且老人偏多，要到大阪市需要1個多小時，坐JR下車要再行十多分鐘才到。
在任何地方買樓都一樣，要易於出租，地點最為重要，不要硬套香港情況，因為外國地方很大，遍遠地區如果租客走了要再出租並不容易。因此，真的要對地點有認知，交通方便，而且見附近租務相對活躍才好考慮。
2. 揀2011年後較新物業
日本有地震，而2011年後的樓可防7級地震；1983年至2011年的樓可防4至6級地震；再之前可能無防地震設計。因此，有得選擇的話，最好揀買入2011年後建成的物業。
3. 日本有很多稅項
交易日本樓有不少稅項，好像房地產購置稅約3%至4%，買樓手續費佔樓價約6%至10%左右。之後都有持續的稅，如不動產稅每年1.4%，都市計劃稅每年0.3%等。另外，租金收入要交所得稅，但可扣減部份開支，如物業管理開支、修繕積立金。初期及持續成本要小心計算。
4. 加租並不容易
在日本較保護租客，加租一點也不易，要跟租客傾，加租後的租金不能超過租客收入的三分一，否則租客則有權拒絕交新租金。因此，不要期望可以經常加租。
不過，換個角度，由於日本樓不少是連租約交易，所以如果租金能較高的話，對將來賣出也會相對容易。
5. 賣樓要交資本增值稅
既然加租不容易，投資日本樓自然想有資本升值空間，但日本人口老化，如非好地點樓價很難升。此外，如果有升值，賣樓是要交資本利得稅，持有物業年期少於5年，所得稅30% + 東北重建稅2.1%；持有物業5年以上，所得稅15% +東北重建稅2.1%。
除了以上5點外，投資日本樓當然還有需要注意地方，但作為投資，要衡量回報記得計入所有成本，而考慮租金回報率時，要扣除日常支出，如管理費等，得出淨租金回報率才最值得參考。最後也要一提，物業投資是不能作為移民日本的方法。
