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英國9鎊牛油 揭示新盤定價智慧

英國牛油定價忽然成為本地網誌熱話。
英國牛油定價忽然成為本地網誌熱話。

英國超市牛油賣9英鎊,掀起網民熱烈討論。比較港英兩地牛油售價,原來都可以領悟港樓的定價智慧。

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345萬新盤較600萬二手樓更「貴」!?

牛油風波起因,是有傳媒以英國超市牛油賣9鎊為例子,指牛油都索價94港元「天價」,證明英國通脹嚇人。但旋即有網民發現94港元牛油原來是一公斤特大裝,相對香港常見250克賣60港元,按此計算,要買四盒足一公斤牛油就要240港元。

香港牛油定價遙遙領先,除了涉及租金土地因素,亦因為一般大盒裝貨品的除開的平均價會較細盒裝平一截。但港式家庭日常煮食較少用大量牛油,所以這類一公斤裝牛油在本地缺乏市場,故此大家多年來都要付出溢價購買250克細盒裝牛油。

這情況亦解釋了近年新盤市場定價現象,以近日深水埗觸目新盤佳悅為例,最平單位折實入場費345.92萬元,聽起來較藍籌屋苑美孚新邨單位日前以623.8萬成交價錢,似乎定價「親民」得多。

不過佳悅最平單位面積只有199方呎,相對美孚新邨成交單位579方呎,佳悅單位呎價17383元,而美孚新邨單位呎價只是10774元,計呎價佳悅明顯貴一大截。真相一如售60港元250克牛油較94元一公斤裝牛油更「貴」。

深水埗觸目新盤佳悅入場單位呎價較藍籌屋苑美孚新邨單位貴一截。
深水埗觸目新盤佳悅入場單位呎價較藍籌屋苑美孚新邨單位貴一截。

用得著就係「平」

細單位新盤較大單位二手盤呎價貴一截,此情況在港樓市場都持續一段長時間,道理不難明白,而且每當有新盤開售,傳媒都會報道呎價範圍,故此亦非甚麼秘密,買家寧願買呎價更「貴」的新盤,並非嫌錢腥,而是這類新盤較用得著。

對資本有限的首置用家而言,4百萬新盤相對5、6百萬二手樓,即使除開呎價較貴,但上車成本仍然有相當距離,加上收入壓測及供款年期兩大門檻,約4百萬新盤才是「貼地」選擇。

以往所謂分枝家庭一般是指二至三人小家庭,但現在分枝家庭可能少至一人,即未婚子女置業一人獨居。由於新一代越來越遲婚,這類一人分枝家庭不太介意在細單位住上數年,相對五百多呎二手樓,供樓較輕鬆又切合一人生活,才算是用得著的單位。故此即使政府已大幅放寬九成按揭上限,但以用家為主的新界項目或單棟樓,發展商仍會以約四百萬入場單位作賣點,反映市場對這類單位仍有相當需求。

從港樓定價微妙情況,亦可以預期假如有超市忽然引入一公斤裝牛油,同樣以九十多元定價,可能不少消費者仍會選擇250克裝,因為在食用限期前吃不完大盒牛油而棄掉其實反而「貴」,當然作為消費者,都樂意見到細盒裝牛油定價稍為「通縮」,以「追上」英國的物價水平吧。

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