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長實沽豪宅可走出英鎊弱勢困局?

長實在上週三(9月28日)和以新加坡為基地的華瑞資本達成協議,長實將波老道21號餘下單位以207.7億元向華瑞資本出售。
長實在上週三(9月28日)和以新加坡為基地的華瑞資本達成協議,長實將波老道21號餘下單位以207.7億元向華瑞資本出售。

上週英鎊急跌,導致在英國擁有大量業務的長實集團(1113.HK)股價在一星期內急跌。但說時遲那時快,長實在上週三(9月28日)和以新加坡為基地的華瑞資本達成協議,長實將波老道21號餘下單位以207.7億元向華瑞資本出售。

由時長實在英鎊急跌後緊接達成協議,投資者不禁聯想到這單交易來釐補長實在英國折戟沉沙的損失。但可以肯定在短期內進一步改善資產負債表質素,為日後執平貨累積彈藥,亦不失為一件好事。

英鎊急跌後,有報道指長實的姊妹公長和(0001.HK)虧損20億美元。報道沒有提及長實虧損金額,但相信下半年盈利因為匯率下跌而不似預期。長實在英國投資多個英國基建項目及酒吧。長實在明年編製今年財務報表時,基建項目及酒吧收入及純利將會以較低的英鎊匯率轉換成港元入賬,相信今年收入及盈利將較去年為低。至於長實在英鎊急瀉一刻出售物業鎖定利潤,錄得63億元利潤,相信能夠抵消因英鎊匯率下跌而導致的部分損失。

淨現金水平增加

無論如何,長實的資產負債表會進一步改善。假設長實出售波老道地皮已經在今年6月底完成,賬面上現金應該增加207.7億元,至805.6億元。如果和賬上的銀行負債相減,淨現金水平應由139.4億元增加至347.1億元;長實為少數持有淨現金的本地地產股。

另一邊廂,長實以每平方呎6.2萬元出售波老道項目,相對已經售出的33伙的成交呎價6.9萬至13.6萬元為低,被解讀為看淡香港樓市後市。

首先波老道21號僅得三家天池屋,當中三家已經出售,呎價分別為13.6萬元及12.6萬元。如果以天池屋成交呎價計算,長實售價折讓當然是幅度驚人。然而,如果撇除天池屋成交後,以最近成交單位呎價為8萬元至9萬元之間,長實售價大約折讓20%至30%。對於大手筆的交易,如果算得太盡根本沒有對手願意承接。所以長實以呎價6.2萬元出售波老道21號,不一定是純粹因為看淡後市,更重要原因是大手成交須要折讓才有人承接。

220億元掃貨

何況,長實在過去三年已經動用220億元奪得4個項目,今次出售波老道項目金額也不夠支付地價,更遑論建築費。所以單純因為出售波老道項目而認定長實看淡後市,實在言之尚早。除非突然間將長江集團中心一期及二期出售,則另作別論。

總括而言,長實出售波老道物業後,只可以暫時釐補英鎊一役的損失,但英國業務長遠表現仍要視乎匯率管理的力度、英國經濟復甦情況。

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