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華夏幸福股債齊挫又迎疫情考驗 河北三地封閉或加劇資金鏈壓力

【彭博】-- 華夏幸福股票和境內外債券近期遭遇沈重拋壓,而河北環京地區疫情防控升級、多個城市實施封閉管理,或令這家高負債開發商的銷售回款進一步受到衝擊,短期若無外部力量提供強力支持,公司本就脆弱的資金鏈或要承受更大的壓力。

公司近況

總資產規模逾5000億元的華夏幸福基業股份有限公司是一家註冊在河北省廊坊市的上市企業,主要從事產業園區建設運營等房地產開發,主要辦公場所在北京,中國平安目前是第二大股東。據去年4月的發債文件,公司在建及土儲所在區域主要為環北京區域,環京地區的業務收入占企業全部主營收入的七成左右。

伴隨疫情近期在河北省蔓延,華夏幸福的境內外股票和債券遭到了投資人的持續拋售。公司7月份到期的美元債本月最大下挫逾三成,更長久期的2025年到期美元債每1美元買價一度降至不足50美分,境內公司債也是不斷創出歷史最低。華夏幸福股票亦一度逆市跌至2014年來低位,控股股東不得不因此為之前的股票質押融資補充質押品。

華夏幸福公關部門不願就證券下跌予以置評,僅在1月8日對彭博表示,與平安合作是順暢、富有成果的,雙方在多個業務層面均有密切合作。公司控股股東在1月11日曾對彭博表示「目前一切正常」。

知情人士稱,華夏幸福周三晚些時候還舉行了固收投資人電話會議,公司海外融資部門人士在會議上稱,兩大股東一直在溝通過程中,已經了解目前的市場情況,但公司人士並未提及兩大股東的具體公司名稱以及有關溝通的任何細節。

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市場關注點

在此前12家地產企業試點接受「三條紅線」的債務約束的基礎上,據悉中國將試點範圍擴容至20家左右。中金公司的報告稱,若按照「三條紅線」標準,華夏幸福將歸入紅檔,而平安是否能繼續給予強勁支持、公司是否可能引入其他方和河北省政府的協調進展可能是償債的重要關注點。

由於平安入股華夏幸福的協議中還提出了淨利潤承諾,基於去年前三季度的狀況,有分析認為滿足承諾的挑戰很大,如不能達成,公司面臨賠償責任,且未來平安的支持也面臨不確定性。

南京證券固收分析師楊浩表示,中國目前對房地產市場管控沒有放鬆的跡象,地產銷售分化很嚴重,華夏幸福佈局的環京和三四線城市景氣度不行,眼前的疫情短期給銷售回款增加了更多不確定性。

債務負擔

彭博數據顯示,華夏幸福及其控股股東華夏幸福基業控股在境內外合計有700多億元債券存續,約半數將在2021年面臨到期或投資人回售選擇權,其中15億元的「16華夏債」本月即將面臨回售兌付,回售登記金額接近存續金額。而截至2019年末,公司賬面貨幣資金約430億元。

此外,據彭博看到的華夏幸福基業控股日期為1月5日的債券回售結果公告,1月25日,公司將有債券「19華控03」面臨回售兌付,投資人合計要求回售本金金額4.4億元人民幣。

從華夏幸福的過往經營情況看,毛利率在2017年至2019年都維持在40%以上的較高水平,但由於高負債以及前期墊資過高的經營模式,公司的經營活動現金流淨額連續三年為負,其中2019年為負318億元,2020年截至三季度末的數據仍為淨流出250億元左右。

自中國用「三條紅線」來約束頭部地產商的負債規模和融資情況以後,以恆大為代表的高負債房企都在努力加快銷售回款和資產處置來回籠資金。但以產業園區、商業地產和配套住宅為主營業務模式的華夏幸福來說,銷售去化的能力遠不如普通住宅建造商容易。

中金分析師張爍文等在早些時候的報告中指出,華夏幸福土地儲備中75%位於三四線城市,52%為環京地區,去化難度偏高、回款速度偏慢,且存量的住宅、上班和產業園區項目仍有大量的剛性支出,後續經營現金流可能仍舊承壓。

評級情況

穆迪周三將華夏幸福的企業家族評級由Ba3下調至B2,並同時列入負面觀察。穆迪稱,公司運營和現金流弱於預期,凸顯再融資風險。

惠譽目前給予華夏幸福BB-評級,其在去年9月的報告中稱,公司地域涉及的多樣化、與平安的合作以及2018-2019年形成的新管理團隊將增強商業實力,並減緩財務壓力。一位惠譽的發言人表示,其後尚未有新的報告。

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