葵涌半新盤見第一滴血，特色單位為何多蝕讓？

葵涌半新盤單幢樓豐寓錄得首宗蝕讓成交，單位為頂層特色戶，帳面蝕讓近80萬元，為何新盤特色戶轉售後多有蝕讓？

特色單位一手叫價過高

有關成交單位為頂層特色一房戶，實用面積322方呎，另連232方呎天台，最新成交價648萬元，實呎20,124元。原業主於2018年一手買入，當時作價727.9萬元，買入呎價達2.26萬元，持貨約3年半，現帳面蝕讓近80萬元，若連同使費及稅項，料實蝕逾百萬元。

豐寓過去二手成交一直有錢賺，何以首見蝕讓？發展商開售新盤時，一般將頂層連天台，或最低層連平台單位，打包成特式單位發售。樓價比其他層數的單位為貴，有關特式單位未必適合每個二手買家，事關買家以同樣高價可買較低層兩、三房，享受更大面積，未必買一房連天台戶。換言之，一般買家可選擇同樣價錢購買一個面積較大單位，而並不願為天台或平台支付溢價。

以上述豐寓特色天台戶為例，一手買入呎價高達2.26萬元，可算貴絕葵涌，於二手市場難以更高價賣出，變相要割價，甚至要蝕讓。另一經典例子為北角維港頌頂層連天台特色單位，過去曾錄蝕賣個案，原業主要蝕約1200萬元離場。

豐寓屬單幢式設計，樓高23層，共有136個住宅單位。連平台戶設6伙，頂層連天台戶則有8伙。

難以為特色單位估值

另外，一般人認為，單位連天台或平台訂價一般可較比毗鄰單位更貴，因為擁有戶外多一個特色空間，叫租又可以更高。不過，問題是一個天台或平台應如何估值？由於一幢大廈只有幾個天台單位，成交量低，由於成交稀少，難以帶來參考價值。

所以，購買新盤特色單位時，要留意開價、座向，以及區內供應競爭等問題，以及日後如何轉手。