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葵涌半新盤見第一滴血,特色單位為何多蝕讓?

·2 分鐘文章
豐寓(圖片來源:豐資源公司網站)

葵涌半新盤單幢樓豐寓錄得首宗蝕讓成交,單位為頂層特色戶,帳面蝕讓近80萬元,為何新盤特色戶轉售後多有蝕讓?

特色單位一手叫價過高

有關成交單位為頂層特色一房戶,實用面積322方呎,另連232方呎天台,最新成交價648萬元,實呎20,124元。原業主於2018年一手買入,當時作價727.9萬元,買入呎價達2.26萬元,持貨約3年半,現帳面蝕讓近80萬元,若連同使費及稅項,料實蝕逾百萬元。

豐寓過去二手成交一直有錢賺,何以首見蝕讓?發展商開售新盤時,一般將頂層連天台,或最低層連平台單位,打包成特式單位發售。樓價比其他層數的單位為貴,有關特式單位未必適合每個二手買家,事關買家以同樣高價可買較低層兩、三房,享受更大面積,未必買一房連天台戶。換言之,一般買家可選擇同樣價錢購買一個面積較大單位,而並不願為天台或平台支付溢價。

以上述豐寓特色天台戶為例,一手買入呎價高達2.26萬元,可算貴絕葵涌,於二手市場難以更高價賣出,變相要割價,甚至要蝕讓。另一經典例子為北角維港頌頂層連天台特色單位,過去曾錄蝕賣個案,原業主要蝕約1200萬元離場。

豐寓屬單幢式設計,樓高23層,共有136個住宅單位。連平台戶設6伙,頂層連天台戶則有8伙。

難以為特色單位估值

另外,一般人認為,單位連天台或平台訂價一般可較比毗鄰單位更貴,因為擁有戶外多一個特色空間,叫租又可以更高。不過,問題是一個天台或平台應如何估值?由於一幢大廈只有幾個天台單位,成交量低,由於成交稀少,難以帶來參考價值。

所以,購買新盤特色單位時,要留意開價、座向,以及區內供應競爭等問題,以及日後如何轉手。

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