雅虎香港財經 融創股價要破頂靠這個關鍵因素
參考由克而瑞編製的中國房地產企業銷售排行榜，銷售最大的十間內房企業，去年銷售額介乎7,000億至2,000億元人民幣之間；市盈率介乎4.7至9.8倍。
值得注意的是，去年銷售額排名第4位的融創中國（SEHK:1918），其市盈率較排名第3的中國恒大（SEHK:3333）及排名第5的保利地產（SHSE:600048）為便宜（見表）。然而，融創有一個因素足可帶動帶動股價破頂，就是管理層已經下定決心出售回報低的資產。
去年銷售十大內房股及市盈率 | ||
股份名稱 | 去年操盤項目銷售額（億元人民幣） | 市盈率（倍） |
碧桂園（SEHK:2007） | 7,329.5 | 4.7 |
萬科企業（SEHK:2202） | 6,249.0 | 6.8 |
中國恒大（SEHK:3333） | 6,019.2 | 9.5 |
融創中國（SEHK:1918） | 5,278.5 | 5.5 |
保利地產（SHSE:600048） | 3,855.6 | 9.8 |
綠地控股（SHSE:600606） | 3,686.2 | 6.0 |
中國海外發展（SEHK:688） | 3,136.2 | 6.4 |
新城控股（SHSE:601155） | 2308.2 | 5.7 |
世茂房地產（SEHK:813） | 2,090.8 | 8.0 |
華潤置地（SEHK:1109） | 2,028.0 | 7.2 |
資料來源：克而瑞 | ||
根據經典的杜邦分析法（Du Pont Analysis），股東資金回報率（ROE）由三部分構成資產週轉率、純利率及槓桿比率。而內房股的銷售額則影響資產週轉率，最終可拉高股東資金回報率。當然股東資金回報率愈高，相關股份市盈率理應愈高。
融創估值被低估
去年融創銷售額並不是落後恒大太多，惟融創的純利率卻超過16%，遠高於恒大的7%。由於純利率有別，導致融創的ROE高達37%，相反恒大的ROE則低見12%。然而，融創市盈率不足6倍；恒大則接近9倍，顯然融創估值被投資者低估。
確認出售非核心資產
除了恒常賣樓外，融創還有一招可以觸發估值重估，帶動股價破頂，就是出售非核心資產。融創中國董事長孫宏斌表示，希望出售部資產例如酒店、商業，甚至部分主題樂園，以確保資產規模維持一定規模。早前融創已經出售1間酒店。
說時遲那時快，4月14日，融創出售金科股份（SHE:000656）11%股權，涉及5.87億股，按每股8元人民幣售價計算，融創可套現46.99億元人民幣。
雖然融創在上述交易套現所得不多，但正式發出減持資產的訊號。倘未來出售非核心資產的規模達數百億元，料可成股價破頂催化劑。
編輯:Yan
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Steven Cheung沒持有以上提及的股票。
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