雅虎香港財經 豪言點評｜洗衣街商業地意義深遠 非只看中標價｜盧展豪
繼去年香港的賣地成績未如理想，多幅政府官地及市建局重建項目均低於估值下限約一成批出，早前新地以約47億港元投得洗衣街大型商業地皮，中標價遠低於市場估值。社會上不少聲音批評政府賤賣土地，同時憂慮屢屢低價批出地皮會帶來連鎖效應，拖累未來賣地成績，包括下年度賣地表上的3幅商業地的估價已被下調。
依筆者看，隨著中港全面通關，本地經濟已逐步邁向復常，可是物業市場需時復甦，加上寫字樓供應充裕，創過去23年來新高，此或多或少削弱地產商投資商業地的意慾。無可否應，洗衣街大型商業地皮位於區內「心臟」地帶，其發展足以影響油旺區的未來發展，可是在疫市下，今年2月中，該幅地皮的估值約56.4億至109.7億港元，估值下限較去年初大幅回落近7成，而今次中標價再較最新市場估值下限低約16%，最終無緣成為「百億地王」。
今次地產商的中標價雖然低，但也高於當局專業測量師所訂出的底價，亦是發展局認同價錢合理才會推售。那麼是否政府訂錯底價呢？又應否等待市道好轉才出售土地呢？老實說，地皮價值受多項因素影響，除了市場的最新狀況，不同的發展方向及條款均影響訂價。
觀乎上述地皮面積龐大，建築周期長，新項目預計於2030年落成，地產商須支付高昂利息，加上地盤須興建多層地庫，地庫的建築成本相對高昂。加上地產商須承建約10萬方呎的交通交匯處和社區會堂等設施，包括需求殷切的社福設施、公共交通交匯處、跨境巴士設施、行人天橋等，這亦令建築成本大增，若然地產商的標價太高，只會令自己「無肉食」，變相做蝕本生意。
由於相關賣地條款較嚴苛，具能力承接工程的地產商本已不多，最後當局僅收得3份標書。再者，新地在洗衣街地皮附近座擁新世紀廣場及帝京酒店等大型物業項目，若成功投得地皮加建物業，將盡享區內的協同效應，此令其出價相對進取，並成功投地，而其負責人回應時只說「屬合理市價，正好反映現時商業市況」。
發展土地須目光長遠，若硬要等到市況好轉才出售，將阻礙城市的長遠發展，亦有違政府增加土地供應去照顧社會所需的宗旨。
鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪
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