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豪言點評|洗衣街商業地意義深遠 非只看中標價|盧展豪

繼去年香港的賣地成績未如理想,多幅政府官地及市建局重建項目均低於估值下限約一成批出,早前新地以約47億港元投得洗衣街大型商業地皮,中標價遠低於市場估值。社會上不少聲音批評政府賤賣土地,同時憂慮屢屢低價批出地皮會帶來連鎖效應,拖累未來賣地成績,包括下年度賣地表上的3幅商業地的估價已被下調。

依筆者看,隨著中港全面通關,本地經濟已逐步邁向復常,可是物業市場需時復甦,加上寫字樓供應充裕,創過去23年來新高,此或多或少削弱地產商投資商業地的意慾。無可否應,洗衣街大型商業地皮位於區內「心臟」地帶,其發展足以影響油旺區的未來發展,可是在疫市下,今年2月中,該幅地皮的估值約56.4億至109.7億港元,估值下限較去年初大幅回落近7成,而今次中標價再較最新市場估值下限低約16%,最終無緣成為「百億地王」。

今次地產商的中標價雖然低,但也高於當局專業測量師所訂出的底價,亦是發展局認同價錢合理才會推售。那麼是否政府訂錯底價呢?又應否等待市道好轉才出售土地呢?老實說,地皮價值受多項因素影響,除了市場的最新狀況,不同的發展方向及條款均影響訂價。

觀乎上述地皮面積龐大,建築周期長,新項目預計於2030年落成,地產商須支付高昂利息,加上地盤須興建多層地庫,地庫的建築成本相對高昂。加上地產商須承建約10萬方呎的交通交匯處和社區會堂等設施,包括需求殷切的社福設施、公共交通交匯處、跨境巴士設施、行人天橋等,這亦令建築成本大增,若然地產商的標價太高,只會令自己「無肉食」,變相做蝕本生意。

由於相關賣地條款較嚴苛,具能力承接工程的地產商本已不多,最後當局僅收得3份標書。再者,新地在洗衣街地皮附近座擁新世紀廣場及帝京酒店等大型物業項目,若成功投得地皮加建物業,將盡享區內的協同效應,此令其出價相對進取,並成功投地,而其負責人回應時只說「屬合理市價,正好反映現時商業市況」。

發展土地須目光長遠,若硬要等到市況好轉才出售,將阻礙城市的長遠發展,亦有違政府增加土地供應去照顧社會所需的宗旨。

鋑聯控股行政總裁(工商舖)盧展豪

註:專欄作家言論不代表本網立場

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