廣告
香港股市 已收市
  • 恒指

    18,293.38
    +461.05 (+2.59%)
     
  • 國指

    6,532.63
    +160.85 (+2.52%)
     
  • 上證綜指

    2,971.29
    +0.91 (+0.03%)
     
  • 滬深300

    3,472.40
    +4.23 (+0.12%)
     
  • 美元

    7.8069
    +0.0002 (+0.00%)
     
  • 人民幣

    0.9284
    -0.0007 (-0.08%)
     
  • 道指

    39,753.75
    +32.39 (+0.08%)
     
  • 標普 500

    5,584.54
    -49.37 (-0.88%)
     
  • 納指

    18,283.41
    -364.04 (-1.95%)
     
  • 日圓

    0.0490
    +0.0001 (+0.20%)
     
  • 歐元

    8.5026
    +0.0200 (+0.24%)
     
  • 英鎊

    10.1190
    +0.0390 (+0.39%)
     
  • 紐約期油

    83.55
    +0.93 (+1.13%)
     
  • 金價

    2,407.90
    -14.00 (-0.58%)
     
  • Bitcoin

    57,304.73
    -1,233.71 (-2.11%)
     
  • CMC Crypto 200

    1,195.90
    -2.67 (-0.22%)
     

負資產急升 港樓價如何維持?

負資產急升,內地樓市是香港最大的替代品,香港價格可以如何維持?

近日有銀行再次削減按揭現金回贈。據市場消息指出,目前某大行不論是樓花按揭、按保或非按保個案,幾乎全線零回贈。這一舉動引發了市場對銀行對樓市看法是否轉向保守的討論。

如果樓市持續下跌,首先面臨的問題當然是負資產。許多近年以高成數按揭入市的買家,已陷入負資產危機。回顧歷史,本港負資產的最高峰出現在2003年沙士期間,當時樓價暴跌,負資產個案急速攀升至10.56萬宗。不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成。

而今,負資產急升再度引發關注。2024年第1季,本港負資產高達32,073宗,按季增加27.5%,創近20年新高;涉及的貸款亦按季上升25.9%,最新錄得1,653億元。負資產宗數急升的原因之一是樓價持續下滑,另一個原因與高成數按揭有關。值得注意的是,近年大量人利用發展商提供的按揭上車,因此金管局統計的數字只包括銀行,實際情況可能更嚴峻。

面對負資產急升及未來息口的不確定性,銀行的風險大幅上升。過去,銀行對於工商貸款進行定期檢討,在樓市下跌後,出現要求提早還款(Call Loan)的情況。然而,近期金管局推出九招措施支持中小企融資,參與協調機制的11間銀行承諾,即便抵押品跌價,只要客戶準時還款,就不會要求提早還款。銀行公會也表示,銀行不會僅因為物業價格下降而要求客戶提早還款。Call Loan雖是風險管理的方法,但也可能造成雙輸局面。

廣告

過去十多年,銀行的按揭現金回贈由1%上升至最高可能超過2%,以增加市場份額。但今日不論是樓花按揭、按保或非按保個案,幾乎全線零回贈,是否意味著銀行對樓市的看法轉為悲觀?

在2022年,我曾寫過一篇文章,指出「當負資產遇上加息兼通脹,情況根本慘過沙士」。當時這一論斷被許多人嘲笑。然而,這次樓市下跌的情況與沙士時期不同。1997年至2003年,樓價和利息均一路下跌;但這次樓價下跌,利息卻在上升,加上物價上漲,情況更加嚴峻。如果真的爆發金融危機,無論是1997年、2003年還是2008年,無人能夠避過,包括專家。即使在去年港股大跌或今年美股下跌,亦無人能預先警告。而且回內地消費的熱潮持續,那麼香港價格能維持多久?同時在幾年之前小龍已經提出一小時生活圈對香港樓市的影響,如果當大灣區成功之後,假如市民經常要到內地工作,而兩地樓價相差很大,內地租金或樓價比香港平很多,但如過關手續簡化,又通能控制一小時之內。那麼會否很多人願意搬到內地居住? 在經濟學上有一名詞叫,替代品(Substitutes)替代品是指兩種產品存在相互競爭的銷售關係,即一種產品銷售的增加會減少另一種產品的潛在銷售量,反之亦然(如牛肉和豬肉)。那對於香港樓市來說,那未來內地房地產的供應或者是香港樓的替代品。

這包括樓市。當然很多人分析樓市,是看三個月至一年,但是樓市可能是人生的一個大投資,要看大局及中長線。但如果香港價格不能維持,那麼香港工資如何維持?

去年6月,我看中了一個開價1600萬的單位,當時講價至1300萬就可以成交。今天,同類型單位剛成交價僅900萬。許多人笑我,問如果我炒股這麼牛,為何不買房。如果我早兩三年買了很多房,今天可能已經虧了幾百萬甚至幾千萬,或者陷入負資產。因此,買樓可能是人生中最大的財務決策之一,一失足成千古恨,所以這次一定要多參考專家意見,聽取專業的建議。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

相關

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。 HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)