【財經追擊】旺角蚊型地 料中小型發展商爭崩頭

新填地街蚊型地規模細，發展難度較高。

疫情之下本港地皮招標未受影響，地政總署推出的九龍旺角新填地街及上海街住宅用地將於週五（27日）截標，由於地盤總面積只有2,718平方呎，屬「蚊型地」，市場人士估計會有十個中小型發展商青睞，估值介乎1.2億元至1.83億元。

該幅位於新填地街及上海街住宅用地，位於九龍內地段第11238號，地盤總面積約為2,718平方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，最低樓面面積為14,677平方呎。賣地圖則亦註明地盤A及地盤B作私人住宅用途的最高可建樓面面積，分別達8,921平方呎及11,464平方呎。

美聯測量師行董事林子彬表示，是次推出的地皮位處旺角，地理位置方便，區內新供應不多，加上規模細，投資金額較少，料受到中小型發展商垂青。不過，項目的地盤面積及規模較細，料影響經濟效益，將反映在出價上。此外，近期市況波動，投資氣氛受壓，項目最新估值約1.83億元，較之前下調約1成，相等每平方呎7,600元樓面地價。

林子彬估計，項目料可建2幢20層以內之商業/住宅綜合項目，各以1梯1伙設計，主打開放式及1房細單位，估計可提供30多伙，會吸引首置上車客及投資客捧場。不過，礙於實用率偏低，經濟效益將有所影響。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文則指，各小型發展商對細地皮會感興趣，因為要補充土地儲備及發展項目，而近年政府賣地以大型項目為主，令到小型發展商很難參與其中。他估計，會有10個發展商入標，所以此類市區小型地皮流標風險很低。不過，在疫情肆虐下，經濟下行、失業率上升，以及政府增加首置盤供應等，發展商在出價上肯定保守。

林浩文估計，項目落成後以300至450平方呎單位為主，以供應上車客及小家庭客。由於地盤面積細，發展相對困難，加上周圍環境以樓景為主，這會影響發展商出價，考慮到地皮銀碼細，估計樓面地價每呎約10,000至12,000元，總投資額約3億至3.2億元，落成後每呎約賣18,000元起。

中原測量師行執行董事張競達則指，雖然地皮屬市區罕貴地皮，交通四通八達，但景觀欠奉，地皮規模太小兼形狀奇怪，又要分成兩個細地盤，設計上非常困難，實用率亦不會高。他估計，地皮叫價將達1.2億元。

撰文︰伍逸華