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買居屋,唔到你唔諗!

每次樓市爆升,都會觸發入飛抽居屋熱潮,新一期居屋亦不例外。但仍有唔少人對買居屋抱著猶豫態度,其實按樓市新形勢,你貿然把居屋剔出上車選項之外,蝕底的只會係你自己。

居屋兩大優勢

大家都知道居屋最強優勢在於平,但不少人認為所謂「平」只限一手居屋,在搶樓潮下,市場不斷傳出二手居屋成交呎價跑贏私樓,牌面睇二手居屋似乎越來越唔抵買。

無疑近期有部分居屋成交價會嚇壞上車客,例如康山花園三月有一宗成交,呎價逾1.5萬元。但要留意康山毗連康怡花園及太古城,一直公認是豪宅級居屋,成交價「離地」並不出奇。如果把搜尋目標擴闊至新界區,即使近期新界區二手居屋成交價有升無跌,但相對私樓,仍較接近買家的負擔能力 。

居屋另一潛在優勢是租賃市場可望活化,候任特首林鄭其中一項焦點政綱是由社企擔任中介,讓居屋業主可以豁免補地價放租居屋。一旦落實此建議,居屋租值將會大提升,同時有機會刺激居屋綠表市場交投,令居屋更添升值動力。

候任特首林鄭提出讓居屋免補地價出租,一旦成事將有望推高居屋身價。
候任特首林鄭提出讓居屋免補地價出租,一旦成事將有望推高居屋身價。

解讀入手捷徑

當越來越多人轉向居屋埋手,要入手居屋難度似乎不斷提升。不過只要你有決心,仍可循四種捷徑晉身成為居屋業主。

一是不放過每一次入表買一手居屋機會,你可能會質疑今次大家踴躍入飛,要抽中難過登天。但居屋準買家因為上車資本有限,樓價稍有異動,便足以動搖他們買樓的意向。上期居屋開售時同樣掀起入飛潮,但到揀樓時受樓價下跌陰影及綠置居開售消息衝擊,不少中籤者都放棄揀樓,令一些排在較後位置的中籤人都忽然獲得上車機會。

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如果今期居屋到揀樓時又重現這種情況,你除了有機會入手位置偏遠的梅窩居屋,運氣好的話,甚至可以揀中上期賣剩的居屋單位。是次重推共有36個來自五個屋苑單位,分別位於沙田、荃灣、青衣及元朗,位置有一定吸引力,所以反正是碰運氣,便不要錯過每一次的居屋抽獎機會。

二是新一批白居二,話說上一批白居二中籤者的購買證於今年年初才到期,預計房委會於今年年中才會檢討白居二計劃。按近期樓價的升勢,以及政黨不斷要求優化白居二政策,相信當局不會貿然廢掉白居二措施,甚至會加大額度及增加按揭優惠配套。如果來年新一批白居二捲土重來,即使二手居屋價格仍然硬淨,你亦應該把握免補地價優勢,入表申請購買證在居屋二手市場碰一碰運氣。

三是排隊輪公屋,這方法尤其適合剛出來社會工作的年輕人。公屋這條隊對職場新鮮人最大的功能,是可以獲得「綠表資格證明書」。據悉近年樓價急升,不少申請公屋人士刻意申請離島公屋甚至兇宅,但求盡快獲編入公屋輪候冊,只要成功取得「綠表資格證明書」,就可以在一年內於市場購買綠表居屋。

此方法最大的難關是公屋的入息規定,除了刻意選擇一些低收入工作,近年「Slash族」工作方式興起,年輕人並不介意「炒散」,亦可以用做散工或兼職方式避免入息超標。如果在兩年內成功入手居屋解決土地問題,之後再在職場急起直追未為晚也。

最後一項捷徑是投考初級公務員,這一招最為人熟悉是可以排公務員隊伍輪候公屋,不過細看遊戲規則,合資格申請人亦可以獲派「綠表資格證明書」,既可以用綠表申請一手居屋,亦可以在二手市場用綠表購買免補地價居屋。更絕的是一旦成功申請公屋,你便可以一邊交平租,一邊慢慢儲首期等候買居屋機會。

不過利用這捷徑買居屋,你有兩點需要注意,首先是當你成功力壓數以千計對手晉身初級公務員後,你的職場發展空間會被局限,你可能要用上多年才等到升職機會,要晉升至中級公務員就難上加難,這一環對大學畢業的年輕人來說是一個較難克服的心理關口。

二是如果你想先進駐公屋,再儲首期買居屋,這部署亦講求運氣,有公務員等了十多年排隊上公屋屢戰屢敗,但亦有人用了數年便獲編排上樓。而且要排隊,你必須符合家庭成員不少於兩名的規定,除了結婚,你亦要選擇與父母或要你供養的祖父母聯名申請,所以申請前,你亦應該想清楚置業與個人家庭規劃的問題,避免日後為了一間樓與家人發生無講爭執。

居屋筍盤特搜

想買居屋,除了掌握上車途徑,最好同步做定功課了解各區二手居屋市價,今次介紹兩個熱門地區居屋筍盤,作為準買家的入市參考。

鑽石山

鑽石山毗連啟德發展區及新蒲崗工貿區,區內港鐵站將來亦會升格為轉車站,令區內居屋更具升值潛力。

龍蟠苑

放盤單位:一房高層

售價:488萬元

實用面積:353呎

實用呎價:13824元

賣點:區內藍籌屋苑之一,毗連港鐵站及大型商場。

鳳鑽苑

放盤單位:開放式高層

售價:270萬元

實用面積:376呎

實用呎價:7181元

賣點:樓齡雖然較高,但步行可直達公園、港鐵站及區內大型商場。

瓊軒苑

放盤單位:2房1廳高層

售價:365萬元

實用面積:398呎

實用呎價:9171元

賣點:屋苑自成一角,位置旺中帶靜。

馬鞍山

馬鞍山屬於新界東中產區,區內豪宅身價媲美市區私樓,想用平價進駐此區,便要向居屋入手。

錦豐苑

放盤單位:開放式高層

售價:370萬元

實用面積:422呎

實用呎價:8768元

賣點:位處臨海地段,步行可直達市鎮公園、海濱長廊及運動場等社區設施。

錦鞍苑

放盤單位:兩房中層

售價:435萬元

實用面積:401呎

實用呎價:10848元

賣點:毗連馬鐵恆安站,公園、遊樂場及商場等社區配套完備。

富寶花園

放盤單位:高層單位

售價:425萬元

實用面積:431呎

實用呎價:9861元

賣點:屋苑自設商場,步行可直達馬鞍山市中心。