雅虎香港財經 買日本樓 要用租客心態揀盤？
安倍經濟學未告終，日圓跌至5.65算歷史低位，唔少人都有興趣趁低吸納日本物業。買日本樓想增加勝算，除了留意樓齡、物業質素，亦不妨從租客心態出發揀樓。
物業保值力緊扣放租叫座力
日本係港人旅遊熱點，但並非移民熱點，故此買日本樓，唔少人都想用來投資或兼當渡假屋。可惜鄉郊的渡假屋其實很難甩手，如果你純粹當作每次到日本的落腳地當然無所謂，但想保值與渡假二者兼得就有難度。
至於揀城市樓又是否必勝，有留意日本樓價格的話，都會發現二線城市的樓價與一線城市已相差一大截，皆因工作機會有一定差別。有在日本工作數年的朋友坦言，神戶雖然算是關西地區大城市，但工作機會已不及大阪。
何解海量工作機會是如此重要？皆因日本物業身價緊扣出租叫座力，特別是大城市的物業，缺乏租客的物業可能已嚇走不少潛在買家，增加沽貨套現難度。故此代入租客角度揀盤，就更有把握發掘保值盤。
如何代入租客角度揀盤，可參考專業投資者的示範。曾成功掃入領展29個商場及太古城中心的私募基金基匯資本，月前公布從卡塔爾投資局（QIA）收購一籃子日本住宅物業。QIA是全球第九大主權基金，這一籃子日本樓有一定參考價值。
這項交易涉及32個物業，全部物業距離鐵路站平均只需要步行約6分鐘。從基匯資本列出其中10個物業，亦會發現這些住宅雖然並非新樓，但樓齡一般約十多二十年，而且物業大堂都經過翻新，大門裝設智能保安系統。另外物業未必是位處核心大站附近，但毗連的鐵路站，往往與大阪梅田等大站只相隔一、兩個站，例如位於淀川區的物業，步行三分鐘可達十三站，搭車到梅田站只需要五分鐘，令租客可節省不少通勤時間。
卡塔爾投資局的揀樓示範，提醒大家揀日本樓切忌貪平，既要留心物業交通優勢，亦要檢視物業配套是否切合租客所需，例如有一定樓齡的物業有否經過翻新，住宅間隔是否實用，讓租客更容易盡用空間，周邊有沒有便利店、餐廳等生活配套等。
防震指標要追上時代
假如你睇中的物業切合租客生活所需，但屬於高齡舊樓的話亦要再三考慮，因為樓齡逾三十年的日本樓防震標準已追不上時代。日本物業耐震度分三級，1級耐震是符合日本建築法基準，2級耐震可抵禦1級耐震1.25倍地震震力，3級耐震可抵禦1級耐震1.5倍地震震力。一般6-7級地震，1級耐震住宅未至於倒塌但仍有機會損毀，故日本優良住宅至少要達2級耐震。
除了耐震，還有住宅建築會標榜引入制震及免震技術，當地震發生時，建築物會按地震方向相反搖晃，以抵銷震力。明白日本樓的防震指標，入手2級耐震甚至制震、免震住宅，物業對租客或準買家就更有吸引力。
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