【樓市專題】買樓係咪要等兩年?
樓市KOL湯文亮日前建議兩年後才是買樓合適時機,網民即時反應是又講呢啲,但細心分析及部署,買樓要等兩年又唔算太離地。
買「城.點」都要等兩年
一手樓稍為減價,具實力的買家便即時撲出,令人疑惑本地樓價已經見頂是否「幻象」,難怪網民會質疑湯文亮買樓等兩年建議。
相對個個月都重提「樓市隨時爆煲、香港經濟衰足廿年」某位超級淡友,湯文亮的建議算係相當溫和貼地,他強調即使兩年後供應增加,樓價調整幅度亦有限。而他提醒的對象,其實是他一直關注採用高成數按揭,再靠親友借貸勉強上車的用家,因為這班人持貨能力最弱,兩年後樓價稍為回調,他們的壓力就會大增。
另一個疑問是面對樓價上升,上車似乎快好過慢,等兩年會否太耐?兩年看似漫長,但在置業「時空」又作別論,皆因不少樓花預計收樓期都要兩年,例如近日熱賣的城.點,便是樓花期長達兩年的項目。而且建築工程有不少變數,過去亦有樓花期以年計項目,因為工程進度受阻而延遲交樓,所以你即使今年成功入手樓花新盤並採取即供方案,亦可能要等足兩年才可以遷入新居。
至於兩年後樓價會否下調,相信現階段大家都不會太樂觀,特別是把希望寄託在政府的覓地小組之上。不過利好樓價調整因素已開始出現,包括中資減少投地、本地發展商加快推盤、納米盤供應量大增等。按此趨勢看,兩年後樓價最受壓力可能就是現在售出一手盤,屆時落成入伙已即時變成二手盤,面對新一批樓花競爭,業主要守住心水價就有一定難度。
事實上,近日冰封的二手市場,亦出現買家進取鋤價的情況,可見買家都深明一手盤已主導市場,只要賣家急於套現,就有機會爭取更大的議價空間。假如發展商繼續積極推盤,二手樓被鋤價或會成為物業市場的新常態,換言之,一、兩年後細單位半新盤,有機會成為用家的低吸目標。
兩年點樣等?
李小龍教大家做人要像流水,等買樓亦一樣,所謂等兩年只是一個參考指標,大原則是不應勉強自己在今年年尾前借到盡上車,但亦不代表這兩年甚麼也不做一味等運到。
首先是強化上車資本,除了繼續儲首期,亦須要衡量一下自己的工作及收入獲批按揭的條件,若然你對實現上車夢有鬥心,就應該透過進修或搵工,轉到銀行較有信心的工種,事實上不少年輕人積極投考公務員或轉戰醫護界,目的之一都是為了提升獲批高成數按揭的條件。
其次是掌握置業基本知識,置業有不少資訊都需要花時間去考察及消化,簡單如發展商物業質素、售後服務,置業初哥都要比心機去收風了解。另一戰線是了解心水地區的發展規劃,特別是臨海地段會否繼續起樓,還有校網等影響物業身價的因素,最好親身到該區走一轉,並在繁忙時間從該區搭車往返市區,來一次交通網絡的壓力測試。
除了收風及考察,等待期間你亦要掌握對置業資料的解讀力。最基本是解讀單位的圖則,例如留意室內走廊位數目、露台或工作台的位置、窗戶數目及分布情況等影響空間實用度及舒適度的細節。再進階是了解使用土地註冊處資料庫查冊的程序,又或不時到規劃處網站細閱各區規劃發展大綱,從而了解地區潛在新供應形勢。
如果你平日喜歡親手組裝家具,這段期間則可考慮提升裝修家居的實戰力。要知道裝修師傅是最渴市的「專業人士」之一,一些簡單工程如果可以自己搞掂,便可以節省約師傅時間及裝修費。現時有不少機構都會提供兼讀裝修課程,包括水電、水泥、油漆,成功學得一門手藝,日後入手有基本裝修的單位,簡單小修小補就可以自己動手,甚至幫自己開拓多一個收入來源,幫補供樓開支。
最後是繼續留意樓市行情,始終所謂兩年只是一個指標,假如期間你看到符合預算及居住要求的放盤單位,就不妨主動出擊碰一碰運氣。反正用家買樓主要為了解決居住問題,投資創富是額外收穫,只要奉行理性上車原則,就毋須盲目迫自己等兩年了。
揀手細單位推介
納米盤是一手樓主題,令大家有錯覺買細單位首選就係入手樓花盤。然而用心發掘,各區都可以找出具吸引力的細單位。
西營盤
放盤單位:1房1廳高層
售價:348萬元
實用面積 / 呎價:173呎 / 20116元
賣點:鄰近區內名校,步行可達港鐵站。
放盤單位:中層單位
售價:420萬元
實用面積 / 呎價:216呎 / 19444元
賣點:實用開放式設計,步行可達港鐵站。
放盤單位:高層單位
售價:450萬元
實用面積 / 呎價:228呎 / 19737元
賣點:開放式設計,裝修新淨,即買即住。
堅尼地城
放盤單位:高層單位
售價:340萬元
實用面積 / 呎價:195呎 / 17436元
賣點:開放式設計,步行可達電車站及港鐵站。
放盤單位:中層單位
售價:355萬元
實用面積 / 呎價:229呎 / 15502元
賣點:裝修時尚新淨,間隔工整實用,廚房空間寬敞。
紅磡
放盤單位:中層單位
售價:380萬元
實用面積 / 呎價:224呎 / 16964元
賣點:屋苑位置就腳,會所提供健身室、宴會廳等設施。
放盤單位:中層單位
售價:400萬元
實用面積 / 呎價:233呎 / 17167元
賣點:區內知名精品式住宅,開放式設計自住或放租皆適合。