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資助房屋一半首期及供款可上車,仲有無人想買私樓?

Residential buildings in Tin Shui Wai, Hong Kong (CHUNYIP WONG via Getty Images)

下一屆特首選戰已進入直路,房屋問題仍是重中之重,令全民上車,並擁有自己居所,是否又可解決香港社會深層次矛盾?

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下屆特首選舉的投票日是今年3月27日,而特首選舉提名期,為今年2月15日至3月2日,因此是次特首選戰結果可能最快到2月知曉。

換言之,下屆行政長官跑馬仔已入直路,連任大熱特首林鄭月娥選擇此時披露,在資助出售房屋(居屋及綠置居)的按揭成數上可獻新猷,只需房價的一半做首期及供款便能上車,又係咩玩法?政策不斷向資助房屋傾斜,仲有無人想買私樓?

係咩玩法?

為了讓港人上車易,供樓易,林鄭再拋出新玩法,就是研究引入適用於資助出售房屋(居屋及綠置居)的漸進式按揭,購置單位時只須以房價一半為基礎,支付首期及按揭供款便能上車,餘下一半樓價的按揭可於成交後10年內承造。

其實有關構思非新事物,參考了新世界推出私人資助房屋項目。以今年新居屋啟欣苑為例,最貴賣479萬元,面積448方呎。若採用漸進式按揭方式,買家首先支付樓價的一半,即239.5萬元,申請九成按揭。先用24萬元作首期,並為餘下200萬元承造按揭,買家每月供款由原本19,339元,降至新安排下9,669元。餘下樓價50%合共239.5萬元按揭,料可於單位成交後10年內,一次過或分階段承造。

房策優惠不斷向資助房屋傾斜

今年將推出居屋有望共8,900伙,綠置居則有4,700伙。其實,公營資助房屋本身己有不少優惠,首先2022年居屋以51折出售,而綠置居(公屋綠表申請者)更以41折出售,姑勿論綠置居單位納米化問題,不少面積只有百多呎,但仍遠較私樓為平。

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再加上,白表及綠表申請者分別可承造最多90%及95%按揭,若再將樓價一切二,白表首期門檻有機會由10%至5%,綠表則5%再降至2.5%,要上車易過借火。

此外,政府又將「白居二」恆常化,除了免補地價入市外,有25年還款期,以及不用通過壓測,大增居二市場的置業優惠,令二手居屋及公屋已淪為炒賣工具。

問題癥結並非資助房屋的首期夠不夠低(背後已有政府大量補貼),而是居屋同綠置居供應量嚴重不足才是問題。即使2022年居屋及綠置居合共有1.36萬伙,是近20年最多。但相比25萬宗公屋輪候申請,仍是杯水車薪,再比較「居屋2020」收到申請有23.6萬份,而2019年居屋申請更有30.9萬份,反映需求之大遠超過供應。同時要抽中居屋亦愈來愈難。

仲有無人想買私樓?

最後,由於政府已設定房屋供應為七三比,公營房屋佔了未來供應70%。林鄭月娥於訪問表示,未來置業階梯豐富,「即使賺7萬、8萬元(月入),亦可以揀公營房屋、買港人首置盤」。

此話可圈可點,如果月入8萬元,可以買入近900萬私樓,更本不一定需要買公營房屋。如果連高收人士(港人每月入息中位數是2萬元)都湧入公營房屋市場,仲有人買私樓嗎?

值得留意,政府置業主導的房屋政策,谷全民買樓,若未來樓市逆轉,恐成另一個「八萬五」翻版。