越秀服務集團IPO前夕 越秀地產追落後

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越秀地產(SEHK:123)已經向聯交所提交申請越秀服務集團的上市申請,又宣布越秀地產股東將可以獲得認購越秀服務集團的股份配額。

越秀地產分拆越秀服務集團已經進入最後直路。那麼在分拆越秀服務集團後,越秀地產還有甚麼投資價值?越秀服務集團又值得認購嗎?

5月17日,越秀地產宣布,將會就越秀服務集團進行首次公開招股向越秀地產股東分配認購配額。如有興趣獲得認購越秀服務集團的認購配額的股東,須留意以下兩個日子,投資者須在5月31日前購入越秀地產始符合資格獲得認購越秀服務集團的股份配額,6月2日為獲得保認購配額的紀錄日期。

越秀股價平過10多年前

話說回來,越秀地產是一間極被低估的內房股。此話何解?2007年越秀地產純利為10.71億元人民幣,該年年底收市價為1.95元港元。2020年越秀地產純利已經升至42.5億元人民幣,惟5月24日收市價為1.86元港元,竟較十多年前更低。

越秀地產現價較每股賬面值2.826元人民幣折讓40%;市盈率5倍,股息率6厘。從任何一個角度看,越秀地產必定是被投資者低估。

惟去年越秀地產純利主要來自售樓收益而不是非現金的投資物業價值重估。去年越秀地產合同銷售達957.6億元人民幣水平,按年增長32.8%。

雖然有部分的合同銷售屬於項目其他股權的權益,越秀地產未能完全落袋,卻不失為預示未來營業額增長動力的領先指標。

越秀服務集團增長快

今次越秀地產分拆越秀服務集團後,可以為物業管理服務這項業務提供市場上客觀市價,有助越秀地產收窄資產淨值折讓。

參考越秀服務集團的預覽招股書,原來去年首9個月純利為1.26億元人民幣,較去年同期高出127%。

何況,越秀服務集團去年首9個月純利已經高過2018年全年純利,意味集團業務高增長。單憑其招股書呈報的會計賬目已經吸引。而越季服務集團上市,強化其增長動力。略嫌美中不足的是,越秀服務集團招股書未有像華潤萬象生活(SEHK:1209)般,披露其商業物業管理費模式由包幹制變成酬金制。否則越秀服務集團前景更為亮麗。

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