轉按創20個月新高 著數陷阱同樣要知

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(c) Tumisu from Pixabay
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本港一個月銀行同業拆息利率(Hibor)長期處於0.06厘低位,加上銀行為「H按」提供低至H+1.3厘的按揭息率,因應供樓成本大減,銀行業今年8月已錄得2,102宗轉按登記,連升4個月兼創20個月新高。到底轉按有何誘因,吸引越來越多業主參與?轉按真的那麼「著數」?當中有沒有需注意的「伏位」?

轉按有甚麼好處?

1.爭取較佳按揭利率

對於供樓人士,轉按的最基本好處,當然是爭取較佳供款利率。不少早期買樓的業主,現時仍採用最優惠利率(P)供樓,以主要銀行採用的「細P」即5厘息率減2.5厘計算,實際按揭利率為2.5厘,但如果轉按時利用H按,以一個月Hibor息率僅約0.06厘加1.3厘計算,按揭利率低見1.36厘!

以轉按金額600萬元、分20年還款計算,採用上述P按的每月供款為31,794元;至於採用H按僅月供28,568元,每月勁慳3,226元,每年可少供近4萬元!由於銀行界資金充足,銀行間借貸成本及風險減低,Hibor已維持頗長時間低水,造就H按的慳息效果,金管局數據顯示,H按佔比更連續9個月高達九成半以上。

2.賺取現金回贈

另一個轉按的誘因,是賺取現金回贈。以按揭轉介公司夥拍銀行的優惠,兩者可合共提供高達貸款額1.7%的現金回贈,以借600萬元為例,回贈便有10.2萬元;而且業主可把資金存到按息掛鈎存款戶口,利用與按揭息率相同的存款利率對沖,實行「賺到盡」。

不過要留意的是,轉按計劃一般設有兩至三年罰息期,若按揭條款較優惠,罰息期會較長,若業主打算再度轉按,就應選擇轉按罰息期較短的按揭計劃。以往有一些較極端的業主,會專攻兩年罰息期的計劃,當罰息期屆滿立即轉按,因為轉按時賺取的現金回贈,已差不多等於第一年免息供款,若每兩年轉按一次,意味每兩年便有一年「免息」。

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3.提早套現升幅,應付個人需要

轉按的另一好處,是協助業主提早套現,特別是早年買入、已錄得巨大升幅的單位。假如業主10年前以500萬元購入單位,承造20年按揭,貸款400萬元,供款十年後,單位升值一倍至1,000萬元,粗略估計尚欠銀行200萬元;當業主將單位轉按,以現時估值借取六成按揭即600萬元,減去尚欠舊按揭銀行的200萬元,業主便可套現400萬元,另加約10萬元回贈。雖然每月供款上升,但他能享受較低息率,亦可將現金放在按息掛鈎存款戶口「賺息」,再按個人需要隨時靈活運用。

筆者一位移居外地的朋友,便採用這種方法應付生活開支。他的自住單位已升值五成,並在移居前轉按予另一銀行,套現大筆資金在彼邦應用。雖然按揭供款增加,但該單位出租收取的租金,正好抵銷按揭供款,令他能繼續持有單位的同時,能提早鎖定部分賺幅。

4.取回按揭保費

承接上述情況,受惠物業升值,如果業主轉按,並採用較低成數按揭,便可申請退出按揭保險,取回之前承造高成數按揭時繳交的按揭保費。

不過要留意,根據按保的退保政策,首年可退回40%保費、兩年內退可回25%、兩年內「回水」15%,但三年後則不能退保。

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人人均可轉按?留意轉按陷阱!

全球資金充裕,借貸成本便宜,雖然熱錢充斥的情況未必在短期內改變,但業主若有意轉按慳息,亦應留意新按揭計劃的「封頂利率」,計算萬一息口上升,需以封頂利率還款的風險。

特別要留意的情況,是業主申請的「H按」,雖然「H+」部分較原有按揭低、並提供轉按回贈,但如果封頂息率高於原有按揭,在這種情況下,轉按便需面對較大利率風險。

另一方面,業主宜了解轉按程序,因銀行會對業主重新作入息審查,申請人需提交最新入息證明、現有按揭貸款合約及供款紀錄等,供銀行評估申請。

因此,雖然單位價格上升,但如果業主收入不變,不足以應付轉按後的新供款,或未能通過模擬息口上升的按揭壓力測試,恐怕轉按會泡湯。此外,任何文件或紀錄不齊全,都可能會影響審批結果,業主宜好好保存。

轉按亦不是毫無成本,最基本是重新辦理「按揭契」涉及的律師費開支,由律師樓為業主向舊按揭銀行提取樓契、查冊及處理法律文件,一般收費約5,000元起,不過成功轉按獲得的現金回贈可彌補有餘。

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