退休耕田有無得諗

政府日前公布農業園大計，以扶植本地優質農業。其實近年有企業推出針對退休人士的農地投資計劃，究竟退休後轉型當農夫有無得諗？

本地農業兩大商機

無寶不落的企業推出農地投資計劃，本地農地必定有獨到賣點，從香港食品市場及物業市場的情況，農地及優質農產品確有其投資價值。

內地的食物安全危機為本地優質農產品帶來龐大商機，簡單如蔬菜，近一、兩年持續出現農藥大幅超標問題，令越來越多消費者轉購售價較高，但標榜無農藥及有機耕種的本地菜。結果這股本地有機菜熱潮，為本地優質農產品提供強大購買力。本地農產品另一商機是綠色生活，現時不少家庭都喜歡在周末或周日到本地農莊嘗試耕作，並順便購買農產品作日常食材，這類客源亦為本地農莊提供穩定收入。

土地有價亦為農地增加升值潛力賣點，香港土地有限，而開發新市鎮又不能動用郊野公園地段，因此不論政府或地產商，發展新地段時都會主力打農地主意。以政府收地為例，去年十月生效的新收訂土地特惠補償率，每平方呎為808元，較現時農地市價（每平方呎300元至500元）仍有一定獲利水位。而大型基建項目如鐵路發展，除了按農地平方呎提出收購價，更會逐一計算農地內的果樹作出額外賠償，假如你持有的農地剛好在基建項目地盤範圍內，不失為本小利大的投資。

經營農莊是大學問

投資農業似乎有亮麗前景，但中年上班族打算退休後轉型務農，必須留意經營農場及投資農地都是一門大學問。千萬別以為種菜只需要一塊農地，再經過播種、施肥及淋水等工序便可以坐享收成。今時今日農業已經是專業工作，耕作只是基本功，之後亦涉及包裝、銷售及推廣等營銷工夫。事實上不少早年在新界耕作的農夫，十多年前已轉型成為農產品企業家，一方面北上到寧夏等地區經營大型農地生產供港蔬菜，另一方面利用香港農地積極發展優質有機菜，以雙線策略搶攻中、低檔蔬菜市場。

面對市場上的強勁對手，有意在退休後務農的中年上班族，應考慮先在新界農莊租用小面積農地，看看自己有沒有務農的天份，並累積耕作的知識及技巧。同時要留意市場上有機菜的推廣策略，例如取得專業認證優化品牌，以及透過手機App銷售自家農產品，及早為自己日後的農產品構思有效的營銷方案。

至於投資農地，雖然可以對沖農地被政府或發展商徵收的風險，但選購農地時必須做足功課，避免誤踏農地買賣的「地雷」。首先是農地的交通配套，考慮到日後農產品的運送問題，應選擇有路直達的農地，並要查清楚道路使用權，及先與周邊的地主溝通，就道路使用問題取得共識。二是土地是否處於綠化帶，假如你一心發展耕作業務，不妨選擇綠化帶內的農地，減少農地獲收購的機會。相反，如果你想一邊務農，一邊靜待土地升值機會，則應選擇綠化帶以外的農地。除了交通及土地業權，投資農地時更要了解農地是否有輔助水源如山溪或水井，甚至農地有沒有附設村屋，減輕耕作用水及住宿的成本。投資農地亦要注意按揭問題，由於農地算是冷門物業投資，大部分銀行都不會承造按揭，投資者需要一筆過付款，有意投資農地的中年上班族，便要好好衡量自己的財務負擔能力。