這兩隻REITs也是消費券贏家

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政府將向合資格的香港市民發放總額5000元電子消費券,市民可透過儲值支付工具,在本地實體店或網店消費。

市場估計消費券約360億元,零售、餐飲,以及部份服務業會是消費對象,相關股票亦會水漲船高,但勿忘掉擁有這些行業的商場大業主亦能間接受惠,以下兩隻REITs也會是消費券的贏家。

發放消費券有助促進商店的人流及額外消費,消息指消費券將分5個月每月發放1000元,只限於在本地消費。由於每次最高消費額上限為1000元,故料市民普遍會用於購買生活必需品,所以零售、餐飲,尤其是超級市場、百貨公司、服飾、餐飲業會是主要的消費對象。

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屋苑商場受惠

由於消費券料有不少會用於購買生活必需品,故料社區商場會是主要消費地點。提到屋苑商場定必想到領展(SEHK:823)這隻本地最大的房地產信託基金。領展主攻屋邨商場,旗下商店與日常生活相關,而飲食、超市及食品店舖是其最大的租戶。除了商戶之外,還有熟食檔、街市、停車場。

截至去年9月底,領展的行業組合保持穩定,每月租金有65%來自食品相關行業,其中,飲食、超市和食品、街市分别佔租金收入的28.1%、21.3%和15.6%。

基本上,這些商戶普遍已提供電子支付服務,即使有些商店、熟食檔、街市並未提供支付寶、拍住賞或WeChat Pay支付工具,但普遍已提供八達通服務,亦能接納使用消費券。

同樣是以屋苑商場為主的置富產業信託(SEHK:778),在本港持有16個零售物業,包括面積約300 萬平方呎零售樓面及2,713個車位。

旗下商場租戶也是提供生活必需品為主,如餐廳、酒樓、超市、便利店,及服飾等。跟領展一樣,當最大的租戶──零售及餐飲業的人流及消費提升,身為這些商戶的大業主的租金收入、出租率亦會有保障,可望擺脫收益、租金收入、續租率倒退情況。

具復甦期概念

正如前文所述,當零售及餐飲業的人流及消費提升,向這些行業收租的收入可望止跌,甚至回升,進而支持派息增長,因此領展及置富具復甦期概念。

領展自2006年起不斷透過資產提升措施,把旗下屋邨商場升級來提高投資回報。雖然截至去年9月底止上半年度零售收益總額按年減少5.5%,主因是疫情期間物業向租戶提供管理費用豁免及租金減免所致。

不過,截至2020年9月底,領展旗下的零售物業組合的租用率維持於96.1%水平。並且繼續將100%全數分派其可分派收入,並承諾於去年3月底止年度起3年內每年維持每基金單位14仙的酌情分派,按年上升約0.13%。

期內,領展內地零售物業平均出租率雖跌至94.7%,但隨著內地經濟復甦,零售市場亦見改善,旗下的零售物業平均出租率亦可望回升。

至於置富2020年度每基金單位分派47.16仙,按年減少約8%,但其實可供分派收入的同比跌幅不足3%,每單位分派下跌主因是基金將分派比率下調5個百分點至95%。

換言之,置富的分派能力受疫市影響有限,減少分派主因是管理人的態度審慎。

置富去年收益按年下跌5.9%至18.43億元,主因是續租租金調升率錄得負增長、停車場收入減少,並且為租戶提供租金優惠所致。不過,期內物業組合的出租率保持穩定,出租率於去年底為95.8%;租戶續租率84%。

置富將透過引入科技元素和5G方案,並為旗下+WOO嘉湖二期進行翻新工程,以推動物業組合重回升軌。

當消費券惠及民生零售商戶,領展、置富的租金收入有保障,因收入減少而削減分派單位的機會便可下降。

派息穩定 收益率4至6厘

投資REIT的回報向來是較穩健,因其派息穩定,基金管理人必須將除稅後的9成淨收入分派予基金單位持有人。

領展截至去年9月底止半年,向基金單位持有人派付可分派收入總額之100%,連同酌情分派,可分派總額為期內可分派收入總額之105%。目前領展的收益率約4厘。

至於置富2020年全年分派比率為95%,目前收益率約6厘,維持於過去3年的平均水平。

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