雅虎香港財經 連續兩月大融資 探討華潤置地背後盤算
華潤置地（SEHK：1109）近日動作頻繁。緊接著 10月配售股票淨融資 67.2億港元後，集團又於上月與與多家銀行組成的銀團訂立了一份貸款融資協議，再度融資 86億港元。個人借錢或許是周轉困難等危機的先兆，但企業融資卻很有可能是要為重大發展做好部署。我們當然要對華潤置地一探究竟。
融資優勢贏在起跑線
近期內房融資渠道收緊，能在這個節點上拿到銀團巨額融資，一方面表明市場看好華潤置地經營狀況和發展前景，另一方面也是母公司華潤集團背書的原因。華潤置地成功與銀團訂立融資協議，華潤集團是必要的大前提。倘若華潤集團停止直接或間接持有最少35%華潤置地已發行股本，或擁有委任權委任公司董事會成員，將構成控制權改變。若此情況發生，貸方（銀團）可宣佈取消提供貸款額度，及或宣佈所有未償還款項連同貸款額度下所有應計利息及其他所有本融資協議項下支付的款項即時到期，及須予償還。
這個條件明顯反映華潤置地這一「含著金鎖匙」的內房，在融資上有著同業有無法比擬的優勢。兩項融資共 153.2億港元，一般房企別說這個數，就算只要融資十分之一也要四處奔波。
華潤置地會否只是缺錢的二世祖
雖然上述說了企業融資大多是為了發展，但我們都要認清，會否是華潤置地太缺錢了？
根據集團截至2019年6月末的半年報，集團淨負債率為43.6%，較去年底升 9.6個百分點，但仍處於業內低水平。在借貸額方面，截至期末集團綜合借貸額約 1459.6億元（人民幣・下同），但當中一年内到期短期借款比重僅 6.5%，約94.9億元。同時，集團期內現金及銀行結餘約有631.6億元，是短期借款的 6倍有餘。可見華潤置地財務穩健，資金充沛。
既然如此，華潤置地接連融資究竟是有何目的？
儲備銀彈 華潤置地大有作為
對此，華潤置地稱67.2億港元款項將用於購置土地和項目開發，還有一部將用於一般營運資金；86億港元融資則未有提及具體用途，但這是五年期較長期的貸款，暫只當戰略資金撥備亦是情理所在。
一般而言，房企融資都是為了借新還舊，鮮有像華潤置地借錢來拿地的。這也說明，華潤置地想要趁著其他房企融資困難的時機，乘機擴張集團規模。今年首 10月，集團新增土儲約1520萬平方米，佔同期合同銷售面積139%；新增土地儲備總地價約1150億，佔期內合同銷售均價的41%。可見集團今年的拿地銷售比（新增土地儲備總地價與同期合同銷售額的比例）在行業普遍困境是逆勢上升。
期內，集團新入賬商業用地較多，例如集團在 10月於寧波、北京、天津均入手開發前景龐大的商業項目。商業地產的好處是毛利率高，壞處則是前期沉澱資金一樣渾厚，而且需要長期才能釋放價值，不如住宅物業迅捷的周轉周期。但此壞處對有背靠華潤集團的華潤置地而言卻非天大難事，反而能讓集團走「住宅+商業」與別不同的路徑。
國策對住宅的調控並未有放鬆跡象，不少房企在「快周轉」的住宅物業開發上因而變得遲疑。而華潤置地「住宅+商業」併走的優勢就在此時彰顯，讓落在城市繁華中心的萬象城、萬象匯承擔起提供穩定資金流入的重要角色。而且今年上半年，全國社會消費品零售總額達到19.5萬億元，同比升 8.4%。可見消費仍是國家經濟平穩運行的頂樑柱。在國策提振「大消費」之下，相信商業用地收入能繼續為集團給予重大貢獻，而集團亦表示於2020年前還有8個購物中心相繼開業，將進一步擴大投資物業規模。
近日，北京產權交易所披露潤置地擬為汕頭市潤弘地產發展有限公司實施增資，募集資金1000萬元，主要用於項目地塊的開發建設和歸還前期股東借款，包括但不限於支付項目開發工程款、前期費用、營銷費用、管理費用、財務費用及相關稅費等。
市場培育計劃擬有新進展
截至今年首三季，汕頭潤弘錄得總資產6.86億元，總負債6.86億元，營業收入為0，淨利潤為負0.02萬元。
是次項目相信是華潤置地延續其「市場培育計劃」的新一步。2017年底，廣東省政府一紙文書明確提出：
將汕頭打造成省域副中心城市之一；
以汕頭為中心，加快推進汕潮揭同城化發展，建設成為粵東區域中心城市；
將國務院批復的汕頭華僑經濟文化合作試驗區，打造成汕頭經濟特區的經濟增長點，帶動粵東地區振興發展。
2018年，汕揭潮三市GDP達5731.8億元，社會消費品總額達3476億元，相當於深圳的一半，且三市年增速達8.8%以上，可見城市消費力愈發活躍。此項目可能成為集團幾年內業績的一大重要增長點，投資者切勿忽視。
延伸閱讀
本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Jack Yip 沒持有以上提及的股票。
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2019
