雅虎香港財經 逾八成內房巨企銷售倒退
內地房地產發展商全年銷售成績表陸續放榜，易居中國旗下克而瑞研究中心（CRIC）數據指，在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至去年12月底逾八成房企未完成全年業績目標，今年房企鎖定目標時將變得更謹慎。儘管外資投行富瑞預計，政策及信貸環境回暖，將加快銷售增長，或紓緩開發商的流動性壓力，但房企裁員潮已來勢洶洶，野村亦認為內房股的投資邏輯已「變天」。
克而瑞數據顯示，截至去年12月底，近四成的百強房企全年業績按年下降，銷售規模錄得負增長的企業數量，較前年有明顯提升。若單看上月，有超過八成的百強房企全月業績錄得按年跌幅，其中超過六成房企按年跌逾30%，20家房企單月業績按年及按月均呈現「雙降」。
廣深新盤二手價按月挫
該機構表示，目前內房市場的谷底尚未到來，短期內房地產市場仍難言樂觀，全國商品房銷售規模將步入無增長時代，今年會有部分房企業績目標按年持平或降低，預計全年仍會有一定規模的房企面臨「負增長」困境。
在上月70大中城市商品住宅銷售價中，廣州及深圳的新建商品房售價按月分別下挫0.6%及0.1%，廣州及深圳的二手樓售價亦各跌0.3%及0.4%。若按年比，深圳二手樓僅升0.6%，連續10個月放緩。國家統計局指出，70城商品住宅售價總體延續去年第四季以來跌勢，按年漲幅回落。
投行富瑞提到，在「一城一策」推動下，部分三、四線城市在近月推出買樓補貼及降低契稅等措施，促進房屋銷售。若樓市持續疲弱，料更多相類城市或個別二線城市跟進，以望收窄今年上半年銷售跌幅。惟全年計，該行仍料全國房屋銷量將按年跌半成。
房企雄心銷量目標不再，員工飯碗更隨時不保。內媒報道，在市場低迷及去槓桿的雙重壓力上，不少房企緊縮開支，早於去年11月起已引發裁員潮，首當其衝的是處於試用期及入職僅半年的員工，因核心工作及終止工作合約成本相對較少。惟地產高管在公司區域整合、架構調整的優化手段中，亦出現頻繁變動。去年12月以來，內地已有至少17家房企的董事會及高管層生變。
野村：投資邏輯已變
現時內地加快按揭貸款批核，富瑞相信發展商現金流壓力將進一步得到緩解，但部分低質素發展商可能仍會在首季出現境外債務違約。無論如何，該行形容行業已出現拐點，建議未來3至6個月趁低吸納內房股。
不過，野村指，內房板塊雖仍有投資機會，但只局限於管理穩健、發展穩定及業務夠多元化的公司。以往投資者買內房股重視銷售規模、盈利能力及槓桿水平，但過去一年房地產行業在債務危機下「變天」，故該行認為投資者要適應行業新常態，內房股的投資邏輯將由公司管理質素、盈利及業務多元化3大支柱組成。首季房策放寬消息將刺激內房股價向上，但銷售增長放緩、毛利率受壓及派息減少等，限制股價潛在升幅，可能要到今年下半年至2023年，內房股才有持續的價值修復。
