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逾八成內房巨企銷售倒退

·3 分鐘文章
全國商品房銷售規模或步入無增長時代。
全國商品房銷售規模或步入無增長時代。

內地房地產發展商全年銷售成績表陸續放榜,易居中國旗下克而瑞研究中心(CRIC)數據指,在披露年度業績目標的部分規模房企中,截至去年12月底逾八成房企未完成全年業績目標,今年房企鎖定目標時將變得更謹慎。儘管外資投行富瑞預計,政策及信貸環境回暖,將加快銷售增長,或紓緩開發商的流動性壓力,但房企裁員潮已來勢洶洶,野村亦認為內房股的投資邏輯已「變天」。

克而瑞數據顯示,截至去年12月底,近四成的百強房企全年業績按年下降,銷售規模錄得負增長的企業數量,較前年有明顯提升。若單看上月,有超過八成的百強房企全月業績錄得按年跌幅,其中超過六成房企按年跌逾30%,20家房企單月業績按年及按月均呈現「雙降」。

廣深新盤二手價按月挫

該機構表示,目前內房市場的谷底尚未到來,短期內房地產市場仍難言樂觀,全國商品房銷售規模將步入無增長時代,今年會有部分房企業績目標按年持平或降低,預計全年仍會有一定規模的房企面臨「負增長」困境。

在上月70大中城市商品住宅銷售價中,廣州及深圳的新建商品房售價按月分別下挫0.6%及0.1%,廣州及深圳的二手樓售價亦各跌0.3%及0.4%。若按年比,深圳二手樓僅升0.6%,連續10個月放緩。國家統計局指出,70城商品住宅售價總體延續去年第四季以來跌勢,按年漲幅回落。

投行富瑞提到,在「一城一策」推動下,部分三、四線城市在近月推出買樓補貼及降低契稅等措施,促進房屋銷售。若樓市持續疲弱,料更多相類城市或個別二線城市跟進,以望收窄今年上半年銷售跌幅。惟全年計,該行仍料全國房屋銷量將按年跌半成。

房企雄心銷量目標不再,員工飯碗更隨時不保。內媒報道,在市場低迷及去槓桿的雙重壓力上,不少房企緊縮開支,早於去年11月起已引發裁員潮,首當其衝的是處於試用期及入職僅半年的員工,因核心工作及終止工作合約成本相對較少。惟地產高管在公司區域整合、架構調整的優化手段中,亦出現頻繁變動。去年12月以來,內地已有至少17家房企的董事會及高管層生變。

野村:投資邏輯已變

現時內地加快按揭貸款批核,富瑞相信發展商現金流壓力將進一步得到緩解,但部分低質素發展商可能仍會在首季出現境外債務違約。無論如何,該行形容行業已出現拐點,建議未來3至6個月趁低吸納內房股。

不過,野村指,內房板塊雖仍有投資機會,但只局限於管理穩健、發展穩定及業務夠多元化的公司。以往投資者買內房股重視銷售規模、盈利能力及槓桿水平,但過去一年房地產行業在債務危機下「變天」,故該行認為投資者要適應行業新常態,內房股的投資邏輯將由公司管理質素、盈利及業務多元化3大支柱組成。首季房策放寬消息將刺激內房股價向上,但銷售增長放緩、毛利率受壓及派息減少等,限制股價潛在升幅,可能要到今年下半年至2023年,內房股才有持續的價值修復。

投資內房股3大新邏輯
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最新內房股目標價
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