雅虎香港財經 遠展分拆REIT上市將帶來3大好處
早前遠東發展（SEHK:35）宣布有意將酒店資產以房地產投資信託基金（REIT）形式分拆上市。其實遠展分拆酒店資產上市，將會帶來三大好處，包括套現以體現資產價值、減少折舊開支及開拓資產管理業務收入，其實是一箭三鵰，相信有助收窄每股資產淨值折讓。
遠展分拆酒店資產有因，根據2018 / 2019年度年報顯示，集團酒店資產的賬面價值為97.1億元，惟尚未反映酒店資產按照市價重估所帶來的盈餘，約178.4億元。
1.體現資產價值
因為遠展既是酒店業主，也是酒店經營者，所以酒店資產以買入價減累計折舊形式入賬，而不是以最新的市場估值入賬。
不過，一但遠展將酒店資產分拆上市後，酒店資產轉移至酒店REIT持有，估計這家酒店REIT純粹是酒店業主，所以會變成以最新市場估值入賬。
當然遠展分酒店資產上市時，變成以最新市場估值，再以若干個百分點折讓作為出售部分酒店資產的估值基礎。
從這個角度而言，遠展將被低估的酒店資產，變成以市價若干個百分點折讓減持，從而達到體現價值的目標。
初步估計，由於酒店資產賬面值遠低於酒店資產市價，所以遠展分拆酒店資產上市應可套取大量現金，並錄得可觀的非經常性利潤。
2.減低折舊開支
正如上文提及集團既是酒店業主，也是酒店經營者，酒店資產要定期折舊。以2018 / 2019年年報資料，酒店及停車場資產折舊及攤銷開支接近4億元，相當於該年純利的23%。換言之，日後可減低這方面開支，將可錄得一次性純利增加。
3.可以賺取資產管理收入
況且，房託成立後，要聘請資產管理公司管理，往往由原業主一手包辦。由此推斷遠展可以額外錄得來自資產管理收入。一般而言，管理房託的資產管理公司所收取管理費，一半現金，一半為新增基金單位作為管理費。換言之，等於遠展日積月累增持房託。
當然酒店REIT不一定是上佳投資選擇。如果參考香港兩隻投資酒店的房地產投資信託基金或商業信託，分別為富豪酒店信託（SEHK:1881）及朗廷—SS（SEHK:1270），近年表現不算理想。
其實酒店REIT最大成敗關鍵是持續收購酒店物業能力或不斷有新酒店項目落成，也是由遠展分拆出來的酒店REIT基金單位價格長線走向的主要因素之一。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Steven Cheung 沒持有以上提及的股票。
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