金管局放寬壓力測試至2厘，入市門檻降

上文提到美國宣佈加息0.75厘，香港滙豐銀行率先上調港元最優惠利率（P）0.125厘，其後多間銀行亦有跟隨加息，令每月供款驟然增加，加重業主的供樓負擔。

在加息陰霾下，有些業主叫價態度趨軟化，願意將單位減價求售，而準買家持觀望態度，整體市場氣氛淡靜。豈料，市場突然出了利好消息，令買家置業信心增強。

有關的利好消息是，隨著香港開始跟隨美國加息，香港金融管理局向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3%下調至2%，並即時生效，此舉被認為是「托市」行為。

為什麼買樓時，買家需要通過壓力測試呢？壓力測試是銀行實施的一項審批按揭條件，主要是確保按揭借款人有足夠財務能力，以應對按息上升的壓力，以減少銀行面對的風險。

因此，現時申請按揭通常要符合2個條件，一是「供款佔入息比率」，另一是「壓力測試」。根據現行的措施，供款佔入息比率不得多於50%，而假設現時最優惠利率加息2厘，供款佔申請人月入不多於60%，才可以通過壓力測試。

壓力測試放寬後，入市門檻將會下調，有助市民上車。以貸款額為$600萬，還款期25年，P-2.25厘( 5.125-2.25厘= 2.875厘)為例去計算，在原本的壓力測試要求下(即加3厘息)，入息要求為$63,668；放寬後(即加2厘息)，買家的入息要求為$57,733，兩者足足相差$5,935。

由此可見，對於準備入市、或者新盤選用建築期付款的買家來說，這無疑是一件開心的事，因為加息後減壓測後，同樣的收入下，可以借的貸款比之前增多的，換言之買家可減少買樓起始資金，以用作裝修預算等等。

無可否認，對於有意入市的準買家來說，這有一定的刺激入市作用，相信可刺激交投增多。而正在供樓的市民是沒有受惠的，每月還款、全期利息等支出依然是增加了。

有人形容放寬壓測為減辣，實際上是不一樣的。「辣招」是為了壓抑樓市的措施，當年推出的招數包括額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD），與壓力測試是截然不同的東西。

因此，現時市場有不少聲音要求政府真「減辣」，當中美聯更在記者會上，建議行政長官李家超下月發表的施政報告中，取消所有「樓市辣招」，包括將15%DSD稅率回復至雙倍印花稅；下調或取消BSD；取消SSD ，或可將年期及稅率回復至「加強版」前。

新一份的施政報告將於10月19日發表，而且是李家超任內首份施政報告，而房屋向來是香港社會最關注的議題，未知到時推出的措施會不會為香港樓市帶來新氣象呢？

如果想了解更多地產資訊教學，請查閱本網頁地產錦囊。