香港股市 已收市
  • 恒指

    18,814.82
    -626.36 (-3.22%)
     
  • 國指

    6,432.95
    -220.00 (-3.31%)
     
  • 上證綜指

    3,199.62
    -12.91 (-0.40%)
     
  • 道指

    33,596.34
    -350.76 (-1.03%)
     
  • 標普 500

    3,941.26
    -57.58 (-1.44%)
     
  • 納指

    11,014.89
    -225.05 (-2.00%)
     
  • Vix指數

    22.32
    +1.57 (+7.57%)
     
  • 富時100

    7,539.33
    +17.94 (+0.24%)
     
  • 紐約期油

    73.51
    -0.74 (-1.00%)
     
  • 金價

    1,784.10
    +1.70 (+0.10%)
     
  • 美元

    7.7922
    +0.0186 (+0.24%)
     
  • 人民幣

    0.8950
    -0.0043 (-0.48%)
     
  • 日圓

    0.0564
    -0.0001 (-0.21%)
     
  • 歐元

    8.1595
    +0.0229 (+0.28%)
     
  • Bitcoin

    16,827.92
    -181.84 (-1.07%)
     
  • CMC Crypto 200

    394.82
    -6.99 (-1.74%)
     

金管局放寬壓力測試至2厘,入市門檻降

上文提到美國宣佈加息0.75厘,香港滙豐銀行率先上調港元最優惠利率(P)0.125厘,其後多間銀行亦有跟隨加息,令每月供款驟然增加,加重業主的供樓負擔。

在加息陰霾下,有些業主叫價態度趨軟化,願意將單位減價求售,而準買家持觀望態度,整體市場氣氛淡靜。豈料,市場突然出了利好消息,令買家置業信心增強。

有關的利好消息是,隨著香港開始跟隨美國加息,香港金融管理局向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3%下調至2%,並即時生效,此舉被認為是「托市」行為。

為什麼買樓時,買家需要通過壓力測試呢?壓力測試是銀行實施的一項審批按揭條件,主要是確保按揭借款人有足夠財務能力,以應對按息上升的壓力,以減少銀行面對的風險。

因此,現時申請按揭通常要符合2個條件,一是「供款佔入息比率」,另一是「壓力測試」。根據現行的措施,供款佔入息比率不得多於50%,而假設現時最優惠利率加息2厘,供款佔申請人月入不多於60%,才可以通過壓力測試。

壓力測試放寬後,入市門檻將會下調,有助市民上車。以貸款額為$600萬,還款期25年,P-2.25厘( 5.125-2.25厘= 2.875厘)為例去計算,在原本的壓力測試要求下(即加3厘息),入息要求為$63,668;放寬後(即加2厘息),買家的入息要求為$57,733,兩者足足相差$5,935。

由此可見,對於準備入市、或者新盤選用建築期付款的買家來說,這無疑是一件開心的事,因為加息後減壓測後,同樣的收入下,可以借的貸款比之前增多的,換言之買家可減少買樓起始資金,以用作裝修預算等等。

無可否認,對於有意入市的準買家來說,這有一定的刺激入市作用,相信可刺激交投增多。而正在供樓的市民是沒有受惠的,每月還款、全期利息等支出依然是增加了。

有人形容放寬壓測為減辣,實際上是不一樣的。「辣招」是為了壓抑樓市的措施,當年推出的招數包括額外印花稅(SSD)、雙倍印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD),與壓力測試是截然不同的東西。

因此,現時市場有不少聲音要求政府真「減辣」,當中美聯更在記者會上,建議行政長官李家超下月發表的施政報告中,取消所有「樓市辣招」,包括將15%DSD稅率回復至雙倍印花稅;下調或取消BSD;取消SSD ,或可將年期及稅率回復至「加強版」前。

新一份的施政報告將於10月19日發表,而且是李家超任內首份施政報告,而房屋向來是香港社會最關注的議題,未知到時推出的措施會不會為香港樓市帶來新氣象呢?

如果想了解更多地產資訊教學,請查閱本網頁地產錦囊