雅虎香港財經 金融花生│地產股虧損只係會計數字遊戲（言平）
香港近日股市欠缺新資金，塘水滾塘魚下，成交額同指數都愈縮愈細，完全感受到一般市民喺生活上面對嘅壓力，但無論經濟有幾差都好，人總需要勇敢生存，而且黎明一定會嚟，所以，大家都要努力，盡力過好每一天！
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不過要捱嘅點止全港市民，本地地產股都一樣，佢哋喺呢幾年經濟下滑期間一啲都唔容易，除咗賣樓收益少咗一大截外，租金收入雖然未有太大跌幅，不過，最攞命嘅係佢哋所持有項目，又或者已持有一段時間嘅收租物業，都會喺過去兩年錄得巨額減值虧損，閒閒地一年可以輸幾十億甚至上百億港元。就恒地（012）為例，2023年12月底全年已作出15.5億港元減值撥備，至於九倉置業（1997）就係同期做咗約10億港元減值撥備，而新地（016）則係2023年全年業績中，亦一次性作出24.12億港元減值撥備。
經濟好轉時 有權大反彈
由於2024年經營情況仍然咁差，係2024年6月底止半年業績中，地產股減值撥備就進一步加碼，九龍置業加碼至44.26億港元；另外，恒地亦增加至22.67億港元，至於新地2024年全年度在投資物業公平值變動亦減少了27.8億港元。對於呢種由投資物業所帶來嘅盈虧變化，經濟好時，可以講係錦上添花，不過當經濟唔好時，則會雪上加霜。不過，呢個投資物業減值撥備，只不過係會計上按保守原則下所要求嘅調整，基本上係無現金流增減。所以，為咗要真正睇到地產股真正業績表現，以及營運情況，分析員好少會只睇股東應佔盈利。
至於點解經濟及股市表現較差情況下，地產商會咁豪爽願意一次過大大力咁去做減值撥備，而唔怕當年業績一下子變得太差呢？呢個問題相信都困擾唔少投資者，其實答案係「一」字咁淺，股市咁差嘅時間反正點去作出業績修飾，股價都唔會升得去邊，倒不如趁經濟及股市都唔好時，大大力將所有撥備一次過做足，咁日後毋須再分多幾次嚟做，當經濟狀況稍為好轉，喺較低基數下會顯得條數勁靚，到時反而有機會見到更靚業績下，可以更慷慨咁向股東派發股息，到時股東又開心時，管理層亦可以攞到好報酬，呢種大家happy嘅做法，明眼人一睇就會明白喇。
言平
本欄隔周四刊出
