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錦上路站柏瓏I低開 呎價是否好吸引?

柏瓏I

第五波疫情緩和後,首個大型鐵路盤搶先出籠,信置、嘉華及中海外等合作發展元朗錦上路站柏瓏I,已公布首張價單,共有168伙,1房折實售608萬元入場,折實平均呎價17,608元,開價低於其他鐵路項目,價錢是否好吸引?

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開價低反映兩個因素

柏瓏I正式開價,折實平均呎價只需17,608元,不單較去年新地位於港鐵元朗站上蓋THE YOHO HUB的首批折實均呎19,899元,低出近12%,更比THE YOHO HUB去年底第4張價單,折實均呎21,261元,低出17%。

再與另一個位於屯馬線大圍鐵路項目柏傲莊比較,柏傲莊I於2020年10月公布首張價單最平,折實平均呎價只18,921元,柏瓏I呎價仍低出6.9%,亦較柏傲莊III首張價單折實呎價19,999元,低出12%。

至於柏瓏I的成本方面,每呎樓面地價要6,734元,逼近當時市場估值上限,亦高於THE YOHO HUB每呎地價6,275元,但為何開價反而更低?

訂價克制反映了區內配套問題及未來樓價走勢。錦上路項目配套明顯不及元朗及大圍完善,住戶要自行乘車至元朗市中心鳳攸北路或大棠路一帶,才有較多的飲食、購物選項,尤其要到在西鐵線元朗站才有大型商場(如形點)。雖然未來區內將有5個商業項目,包括酒店及商場等,但需時興建及反映。

另外,有代理研究指,今年一手潛在供應量3.4萬伙,其中六大鐵路盤提供1.16萬伙,佔全港總伙數達34.3%。由於疫情令大量新盤積壓,有分析估計,已批預售及待批預售的全新盤竟超過2.62萬伙,加上一手貨尾逾1.3萬伙,令累計新盤數量近4萬伙,換言之,下半年累積不少潛在新盤待售,令樓價帶來壓力。

訂價較二手有高溢價

錦上路站一帶物業以低密度住宅及村屋為主,區內欠分層大型住宅屋苑,由於區內未曾有大型新盤開賣,難有分層住宅屋苑作為指導價。

較新二手屋苑有位於錦田北的爾巒及PARK YOHO峻巒,爾巒屬低密度住宅(包括洋房)於2013年入伙,單位總數有780個,上月平均二手呎價為13,606元。而峻巒低密度住宅項目於15及17年入伙,單位總數2960伙,上月平均二手呎價為14,069元,柏瓏I較有關二手呎價享溢價高達25%至30%。

所以,柏瓏I開價是否抵買,好視乎買家如何詮釋未來樓價走勢,如果認同樓價已由谷底反彈,並看好錦上路未來發展潛力,柏瓏I屬抵買之選。不過,發展商已表明柏瓏I未來會加價,低價開賣只是銷售策略,如果買家相信未來一手供應多,而二手市場仍有低價選擇,可以再作觀望。