隔山「日本牛」陷入冰封期

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疫情令香港人惡夢終於成真，免簽證遊日被暫停，加上暫停批出內地客簽證，日本旅遊業無可避免步入寒冬，而過去幾年熱爆的隔山買「日本牛」產業亦會同步進入冰封期。

所謂「日本牛」唔係和牛亦唔係日製牛仔褲，而係日本樓與當地租務、民宿整條「產業鏈」。無得去日本，想買樓都無得睇樓，加上日本經濟衰退，大城市出現退租潮機會大增。需求大減或會觸發日本物業劈價潮，夠膽逆市出擊的香港買家，除了會碰到住宅平價盤，更可能會遇上聲稱罕貴的和式旅館賣盤。

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早前主力做內地客，位於愛知縣的溫泉宿宣告摺埋，為和式旅館經營危機打響第一槍。疫情之下，大家對住酒店都有戒心，更何況係齊齊浸溫泉的和式旅館，再加上一成消費稅，相信越來越多和式旅館捱不過本地客及華人客齊齊消失的難關，唯有選擇賣盤，甚至被銀行接收以賤價出售。

假如你與朋友們遇到日本和式旅館賤價投資機會，都可能會心思思想過旅館老闆癮，甚至想全情投入經營換取移民資格。但和式旅館維修保養，還有日常營運都係高成本黑洞，客源繼續枯竭，可能捱不到半年你便要投降，死守落去更有機會揹上一身債。

「買牛」最關鍵是暫時未能見到錢景，據說濱松市一家溫泉旅館，2月1日以後的預約為零，目前除了除草作業，基本上已與停業無異。

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至於傳統住宅，今年初價格持續上漲，但據市場分析是有價無市，有如乾升，如今疫情殺到，劈價盤應該會隨時出現，但勇武入手都要留心日本住宅市場將步入防守力大考驗時期。皆因之前說得動聽的甚麼東京奧運、大阪開賭概念現在都唔多work，樓市火箭動力已失，換成真正抗跌就係位置、物業配套、樓齡、設計等基本因素。趁冰封期執日本樓平貨另一難題係好租客更難求，假如出現裁員潮，一線城市長住租客只會買少見少，你入手物業位置稍為遜色都可能被具實力租客嫌棄而陷入租唔出「白供」困境。

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不過投資市場有危亦有機，若然從正面角度睇，識得揀至少有一類住宅仍值得一搏以平價入手。就係由知名發展商策劃，提供包租服務的服務式住宅。這類物業通常位處旺區，租約富彈性，而且提供專業的管理清潔服務，較容易吸引具實力又擔心衞生問題的租客。由於租約可長可短，一年租出七、八個月租金回報仍勝過成年無人問津的住宅盤。此外還有特別針對年輕人的「超窄公寓」，即是擺完傢俬後勉強能夠瞓一個人的新型單位，據說新宿與目黑區，入住率都可達到9成以上。而隨著經濟進一步下行，這類在日本人心目中可以大幅節省生活費的公寓，料未來需求也不會有太大影響。

有興趣逆市入手的朋友，不妨優先考慮有品牌優勢的服務式住宅，總好過貪威威走去做和式旅館老闆吧。

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