一隻值得買入的本地地產股

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新鴻基地產發展有限公司
SUN HUNG KAI PROPERTIES LTD.

股票代號:0016
股息率:5%
市值:$2900億
業務類別:地產業
集團主席:郭炳聯
主要股東:鄺肖卿家族(26.7)
集團網址:http://www.shkp.com.hk

5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億):668/912/782/856/853
盈利(億):311/327/418/499/449
每股盈利:11.1/11.3/14.4/17.2/15.5
每股股息:3.35/3.85/4.10/4.65/4.95
ROE:7.18/7.10/8.64/9.63/8.13
(截至30/6為一個財政年度)

企業簡介

新鴻基地產(新地)是香港主要地產發展商之一,核心業務是地產發展業務及物業投資,另外亦包括經營酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務。

新地亦持有多間上市公司之股份權益, 包括數碼(SEHK:315)、載通(SEHK:62)、新意網集團(SEHK:1686)及永泰地產(SEHK:369)等。新地於1972 年上市,集團僱員約37,000 名。

地產的價值

雖然新地有多種業務,但最主要的仍是地產,當中包括發展地產,即建成物業後出售,這主要是住宅物業;另一是物業投資,即長線持有作收租,這主要是寫字樓及商場。

香港本質上地少人多,土地必然是有價值的資產,因此從事地產發展的企業,往往都有一定的賺錢能力。若果是經營海鮮生意,產品會因時間而不斷貶值,故此要不斷減價;反之,若所售賣的貨品會持續升值,那就不用與時間競賽,同時更具有加價的能力,這成為企業本質的優勢,而地產就是這一類。

即是說,在香港經營地產生意,只要能在行業中佔到一席位,已經是穩賺的,而地產業的毛利比其他行業高,加上地產業亦有一定的門檻,令行業結構變化不大,地產商的獲利能力甚高。

當然,香港長遠發展有變數,這都是風險,但相信,地產發展長遠仍能平穩增長,但賺錢能力未必及過往年代。

業務分析

新地在行業的優勢可說是不少,首先是品牌,有物業投資經驗的人都知道,新地物業的質素在行業裡不差,這會產生一定的品牌作用,對新地有利。

另外,新地的規模在行業裡數一數二,這亦是地產企業的優勢,因為不少大型地產項目,都不是中小型地產商有能力發展的,而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定優勢;加上地產行業的結構,會造成強者愈強的情況,故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合,上圖的「已落成業務」,絕大部分作出租或投資,持有超過3,000萬呎的物業,整體出租率保持在約95% 的高水平,每年收租超過$150億。

新地持有不少優質物業(有些全權擁有,有些持有部分權益),如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM 等,可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定水平,而優質物業租金的特性是長遠計會不斷上升,因此持有這些物業的新地,長線收入不會差,而此企業亦有一定的質素。

中國業務平穩

新地亦保持發展內地地產業務,其中「發展中物業」的儲備有超過5,000萬平方呎,其中逾過半為高級住宅或服務式公寓,其餘是優質寫字樓、商場和酒店。

此外,新地在內地持有超過1,000 萬平方呎已落成投資物業,主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

中國近年的樓價向上,雖然中短期會有上落,但在長期而言,樓價仍會處向上的格局,這對於擁大量土地儲備的新地有利。

不過,新地發展中國業務的速度,比過往年有所減慢,雖然仍保持發展,但就不是高速模式,投資者不能視中國業務有很大的增長動力,只能視為平穩。

投資策略

新地有一定的規模、質素、品牌,而當中有物業發展及收租部分,令盈利更為穩定,可見新地有一定質素,是不錯的優質企業,有長線的投資價值,但就不是高增長類,只能視為平穩增長、收息型企業。

新地的主要收入來源仍是香港地產,而香港地產經過過往多年的上升週期,難免會出現回落,但就算有波動,相信只是中短期的調整,長遠仍是正面,不過,增長力就不及過往年代。

從事發展物業,以及擁有龐大香港物業組合的新地,若因香港樓市有中短期法動,中短期的股價將受影響。

長遠而言,香港地少人多、長遠土地供應不足、人口持續增長,都是不變的事實,令香港物業長遠向上的本質不變,但就只是平穩增長,而這必然令大型地產商受惠,所以新地的長遠價值仍在。

故投資此股的策略,就是利用中短期樓市下跌週期,期望新地的股價有所回落,在便宜價位投資,由於享受的是長遠資產升值以及新地本身的優勢,所以一定是長線投資,才能產生其中的效益。現時這股在合理區中下部,如投資,可以分注或月供進行,長線持有。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。 HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)

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