雅虎香港財經 一隻很大機會獲重估的隱藏價值股
佳明集團控股（SEHK:1271）旗下明翹匯上週正式開價，首批156伙的折實平均呎價為14,813元。不過，集團未正式開售就急不及待加推次批單位78伙兼加價，原來次批單位折實平均呎價已經升至15,163元。其實，發展商部署賣樓，往往是股價獲得價值重估的重要時刻，今次佳明開售明翹匯亦不例外。
2016年地政總署以9.39億元向佳明批出明翹匯所在地皮，可建樓面高達47.42萬平方呎。不過，近年發展商改以實用面積賣樓。所以要計算各別樓盤的貨值時，須以實用面積計算。翻查明翹匯售樓說明書，將各個單位的實用面積相加，原來該項目實用面積達35.1萬平方呎。
不過，該盤的建築面積為40萬平方呎，以現時建築成本為每平方呎3,000元計，建築成本為12億元，再加上地價9.39億元，集團在整個項目的投資約為21.4億元。屈指一算，這個項目可能為集團帶來約30億元利潤。如果集團乘近日樓市轉旺之際，將單位全數出售提早鎖定利潤，自然立於不敗之地，成為股價獲得價值重估原因之一。
樓盤貨值高於市值53%
集團部署賣樓，自然觸發投資者重新計算最新資產淨值，原來單計整個項目的貨值已經高達52億元，較佳明已發行股份市值34億元高出53%。從估值大幅折讓角度出發，相信部分投資者也會食指大動，為股價獲得價值重估的另一原因。
此外，佳明還是數據中心物業投資者，由於早年買落物業或地皮，發展成本甚低。iTech Tower 1的成本價為7.8億元，而iTech Tower 2的地價1.18億元。惟佳明發展數據中心步伐，不及新意網集團（SEHK:1686）般進取。
受惠數據中心客戶逃亡潮
然而，佳明亦可受惠新意網就香港科學園出現數據中心分租活動的提出司法覆核。如果司法覆核結果對新意網有利，落戶科學園的數據中心客戶將會掀起逃亡潮，屆時佳明可望吸納更多的數據中心用戶。
現時佳明的數據中心業務的租金收入約為1.45億元。根據集團年報陳述，iTech Tower 1維持高使用率，而iTech Tower 2的使用率有所上升。由此推斷，集團數據中心尚有進一步容納新客戶的空間。
話說回來，新意網提出的司法覆核，下一次審訊日期為12月16日，預期審訊四天。對於佳明的投資者而言，這場官司判決結果主宰其數據中心租金收入增長步伐。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Steven Cheung沒持有以上提及的股票。
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