雅虎香港財經 一隻深藏「舊改之王」高息低價是否值博？
內房股的股息收益率向來不俗，但富力地產（SEHK:2777）的股息率更是驚人，高達 15.7厘，是業內最高水平，市盈率卻在近乎墊底。集團是否被低估了？投資者趁低吸納，能賺息又賺價嗎？
現價市盈率（倍） | 股息收益率（厘） | |
富力地產（SEHK：2777） | 2.7 | 15.7 |
碧桂園（SEHK：2007） | 4.8 | 6.3 |
中國恒大（SEHK：3333） | 13.2 | 3.7 |
龍湖集團（SEHK：960） | 10.5 | 3.7 |
「舊改之王」受惠城市化方針
城鎮化近年一直是國家發展的大趨勢。自 2019年起，有關全國老舊社區改造工作的政策頻出，同時進行資金支持，專項債亦投向新增城鎮老舊社區改造領域。直至上月剛舉行的「兩會」，政府報告再次指明「住不炒、促進地產市場平穩健康」，並推進各地改造城鎮老舊社區 3.9萬個，覆蓋近700萬戶居民，規模較 2019年增加近一倍。
富力向來有「舊改之王」及「舊改專家」的稱號，城市更新業務一直是集團業務的重要一環。自 1994年執手廣州荔灣區化工廠舊改專案起，富力持續深耕於城市更新領域，有豐富的城市更新經驗。例如集團 2007年的獵德村舊村改造項目就一度成為業內舊改項目的標杆。富力以三年時間將獵德村打造成了廣州第一個舊改「土豪村」，該地環境得到根本改善，綠地率由改造前的 5%提高到30%，增加綠化面積1萬多平方米；建築密度由原來的60%降低到28%。
旗下增長項目價值深藏
經過多年努力，從城市更新專案數目、總建築面積、可售貨值、項目效益等方面，富力在業內都均處於領先的位置，領跑一眾大型房企。
截至2019年底，富力已有逾 70個已簽約的合作城市更新項目，合計規劃建築面積逾 7千萬平方米，可售建築面積逾 4千萬平方米，而且當中一、二線城市佔總面積比逾九成，大灣區亦佔高達六成。可見富力目前持有項目的潛在價值龐大，未來業績增長空間可觀且能見度高。
債務水平鶴立雞群
富力近年最為人詬病的是其高負債問題，在高槓桿的房地行業中亦屬偏高水平。
淨負債權益比率（%） | |
富力地產 | 205.4 |
碧桂園 | 67.2 |
中國恒大 | 392.0 |
龍湖集團 | 102.5 |
不過，短期而言，富力的現金流動性問題暫不足慮，行業近來有「借新還舊」的再融資趨勢，恒大、龍湖都融資了逾 100億元。這主要是因為今年首季疫情問題，令業內企業銷售回款承壓，但隨著疫情放緩下經濟復甦，行業銷售都重上軌道。根據克而瑞數據，今年首 5個月富力全口徑銷售金額近 391.9億元，銷售權益比高達93% 至 365.3億元權益金額，在國內分別排名第 26位及 19位。
今年國家金融環境適度邊際寬鬆，提供有利的發債條件，富力能夠以低利率發債置換債務。而且 2019年富力平均融資成本約 6%至7%，稍優於房企平均的 7%以上，有著融資成本優勢。可望富力優化長短債結構，進一步降負債，控槓桿。加上未來幾年富力舊改項目的價值釋放，能進一步提升現金流質量。
投資結語
富力估值低殘，股息率十分吸引，具安全邊際。國家經濟環境有助集團降槓桿，城市發展政策又能讓集團受惠，建議投資者趁低收集。
編輯:Cyrus Li
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Jack Yip沒持有以上提及的股票。
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