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雅居樂連續償債引短期美元債反彈 仍難掩長期流動性困境

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【彭博】-- 中資大型民營房企雅居樂最近連續償付多筆債務的消息,明顯提振了市場短期信心,年內將到期的兩只美元債價格均反彈至六個月高位。然而投資者對公司中長期償債能力仍存擔憂。

彭博匯總數據顯示,公司年內將面臨折合約10.4億美元的境內外債券到期,其中8月份將到期的美元債每一美元買價已反彈至80美分以上;相較之下,其余數只將在2025年及之後到期的美元債買價多數均不足40美分,顯示一級市場仍冰封、住宅銷售低迷以及評級公司的調降壓力之下,投資者對長期債券信心明顯不足。

穆迪高級副總裁Kaven Tsang在下調其評級的報告中稱,未來12-18個月雅居樂面臨巨額到期債務,但銷售疲弱、再融資渠道缺乏和資產處置等將導致公司流動性持續不足。公司2021年財報顯示,除了債券以外,公司今明兩年銀行借款等債務累計到期金額超過315億元人民幣。

公司背景如何?

根據公司官網,雅居樂成立於1992年,是一家以地產為主,多元業務協同發展的綜合性企業集團。年報信息顯示,公司土地儲備主要集中於大灣區和長三角。雅居樂並持有物業管理上市公司--雅生活服務54%的股份。兩家公司股價過去一年跌幅均達70%左右。

根據克而瑞匯總的今年前四個月銷售排行榜,雅居樂位於第28位。雅居樂也是中資美元債市場的「大戶」之一,彭博匯總的數據顯示,其美元債存量規模超過42億美元。

和大多數港股上市房地產公司類似,雅居樂2021年財報審計結果推遲至5月份才發布,去年仍實現了盈利,但收入出現了至少十年來的首次下降,毛利率也降至六年低點。

近期發生了什麼?

今年以來,公司除了多次出售資產以獲得流動性,近期亦披露新獲一筆銀行貸款融資。5月19日,項目公司與渤海銀行南通分行訂立融資協議,銀行已同意向項目公司授出本金總額最高達6.5億元人民幣的融資,這筆融資由全資附屬公司提供擔保。

債務償還方面,據在香港交易所的公告,雅居樂集團稱已於5月20日全額償還約33億港元和6,000萬美元的貸款餘額。此前,公司並完成了一只境內債的回購和轉售。根據Debtwire去年10月報導,關於未披露的債務問題,公司表示未來將會避免用私募債融資。

Lucror Analytics高級信用分析師Leonard Law在18日的報告中表示,「儘管迄今為止該公司一直在及時償還債務,但合同銷售疲軟和缺乏外部融資渠道令其流動性承壓。」 報告稱,後續的償債情況可能取決於進一步的資產處置。

雅居樂周二暫未回應彭博就其債務方面尋求置評的請求。

為何重要?

今年來離岸市場上中資美元債的違約絕大多數都是房地產債,相比於碧桂園等少數獲得政策支持能在一級市場發債的超級巨頭,雅居樂的信用狀況可能在民營房企中更具有代表性;隨著監管層近期連續釋放政策利好,包括5年期LPR利率下調、首套房貸利率下限降低等,未來房地產銷售以及一級市場再融資能否大範圍復甦對地產公司來說至關重要。

分析師點評如何?

標普在將雅居樂評級下調至B-後應公司要求撤銷評級;穆迪最新將其長期評級和高級無抵押債務評級分別降至B3級和Caa1級,穆迪並表示,去年底雅居樂不受限現金規模降至228億元,預估到今年3月末還在進一步下降,因為公司一季度動用了內部資源來償債。

建銀國際分析師Siu Fung Lung等在5月報告中指出,即使僅考慮表內債務規模,雅居樂的財務狀況也相當緊張。

市場關注點在哪?

八月是年內的到期高峰,兩只美元債分別將於14日和31日到期,發行金額分別為2億和4億美元,此外還有兩只發行金額各為15億元的人民幣私募債券,分別將於7月和10月到期。

新冠疫情反覆之際,公司進一步的資產盤活和住宅銷售情況也將繼續受到市場的關注。Bloomberg Intelligence分析師Kristy Hung等在本月一份報告中稱,預計雅居樂非核心資產的處置將持續進行,這將會為其長期業務多元化蒙上陰影。

根據公司發布的未經審核的營運數據,前四個月預售金額合計250.5億元,較去年同期腰斬。未來數月公司的銷售回款情況能否好轉也將進一步決定公司命運走向。

(新增第二個小標題下第三段分析師觀點。)

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