難擋中國高端養老社區誘惑 國內外投資者紛至沓來

【彭博】-- 業已退休的William Tang最近決定將上海市中心的生活換成位於該市西部的高端養老項目，支付22萬美元租了一套兩居室，期限15年。

「它更像是一個度假勝地，」Tang參觀了澳朵花園的樣板間後說道。樣板間突出展示了室內游泳池、瑜伽房、品酒會和全天候護理等設施。

對於越來越多的中國和國際投資者而言，像澳朵花園這樣的養老項目正在變得難以抗拒。隨著中國的老齡化速度重新引起關注，資金正湧入該行業。

總部位於雪梨的房地產和基礎設施公司聯實集團等投資者認為，在中國政府應對人口挑戰之際，政策環境變正在得更加有利。聯實集團向澳朵花園投資了2.8億美元。

「10年後市場可能會截然不同，」聯實集團中國區總裁丁暉表示。「如果你過了10年才開始考慮購買土地、學習、培訓團隊和開發業務模式，你很可能就錯過了機會。」

根據中國的最新人口數據，60歲及以上的居民人數過去十年成長了47%，達到2.6億，占總人口的比例超過18%。到2050年，預計這一年齡段的人將增加近一倍，達到近5億。

聯實集團正在與藍籌保險公司、私募股權公司和房地產開發商等國內知名企業競爭。近年來，數十家外國投資者也紛紛湧入，其中包括新加坡國有企業淡馬錫控股、美國醫療健保投資公司Columbia Pacific Management和Fortress Investment Group。

還有更多人希望加入其中。中國投資巨頭中信資本的房地產部門負責人程驍遠表示，公司計畫未來幾年與合作伙伴一起在主要城市建設一些老年護理項目。與此同時，新華保險位於北京郊區的28萬平方米（300 萬平方呎）新養老社區剛剛開始銷售——大約有40個標準足球場那麼大。

許多公司尚未從養老業務中獲利，但他們相信，對此類設施不斷成長的需求和中國不斷變化的社會規範將帶來長期回報。

在政策方面，政府正在起草加強養老服務的詳細計畫，重點是擴大基本和負擔得起的服務，其中包括增加養老院的床位，以及將資源用於培訓急需的專業人員。

上海市養老服務行業協會養老產業專委會主任葉黎明表示，中國的高端養老市場尚未進入高速成長階段，但肯定已經起步。

中國的人口發展軌跡也在顛覆阻礙養老院普及的根深蒂固的傳統。儘管中國子女長期以來一直有贍養年邁父母的義務，但經過多年的勞動力遷移和城鎮化，許多家庭都住得很分散。由於中國的獨生子女政策，許多即將退休的人只能依靠一個孩子，從而導致問題更加惡化。中國已經於2016年放鬆了獨生子女政策。

儘管人口結構發生了這些變化，但據業內估測，中國只有3%左右的老年人願意或能夠負擔得起聯實集團提供的那種服務。絕大多數人預計都會留在家中或政府補貼的養老院。儘管考慮到中國龐大的老年人口基礎，這個數字仍然足夠大，但較低的比例確實意味著投資者面臨困難。

截至7月，聯實集團去年9月開始營銷的約100套澳朵花園公寓約有一半有人入住。正式銷售於去年12月開始。

在最近的一份報告中，諮詢公司前瞻產業研究院指出，多數位於長三角洲等富裕地區的私人養老院的入住率徘徊在37%-48%，遠低於他們實現收支平衡所需的85%。高價格令客戶望而卻步，這一方面是由於地價高昂，另一方面是缺乏房地產投資信託市場——這是北美、歐洲和日本等已開發市場養老地產投資者關鍵的長期融資渠道。

聯實集團的丁暉相信，鑒於疫情，讓數十名老年人花錢購買澳朵花園的出租物業意義重大。他認為，更值得注意的是，老年人應該將積蓄用於買房以傳遞給下一代——而不是用於自己的休閑——的心態可能終於開始轉變。

為此，年逾70、預計將於9月份入住澳朵花園的Tang正是投資者所指望的那類退休人員——資金充裕，思想開放，並希望享受晚年時光。

「我們的目的不是花錢買房，」Tang說。「而是享受更美好的第二人生。」

原文標題China’s Luxury Retirement Homes Draw Millions From Investors (2)

(更新第14段澳朵花園銷售情況)

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