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香港仲有筍盤買 3招揀樓 留意呢個地區 | 置業個案 | 樓市入門 | 香港樓市2018

1% Anthony

【置業個案.仲有筍盤買】讀者月入約4萬元,想在東九龍置業,但愈等樓價便愈貴,想知應該點揀樓筍盤!

撰文:1% Anthony | 圖片:新傳媒資料室

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Anthony Sir︰

你好,本人在東九龍上班,月入約40,000元,原本想在該區置業,可惜等了一年,都等不到機會,愈等就愈貴。

最近啟德又有新地王,業主又反價,個個都話啟德將來要賣30,000幾元一呎,東九二手屋苑都要睇20,000元,真係咁誇?

到底要等到何年何月呢?還是應該放棄,到其他區搵樓呢?

讀者Ringo

地王處處有 如何買筍盤

近年中資財團加入搶地,令地價倍升,雖然近期中資財團已經減少參與,然而當地價被推高了,若市場沒有特別的負面因素,很難無緣無故會回落。

之前長沙灣地王的樓面呎價都搶到17,500元,如果讀者是發展商,很希望奪得這塊地,試問會如何出價?

難道出價13,000元嗎?事隔幾個月,加上是啟德發展區,呎價17,800元其實也不算太高。

近年中資財團加入搶地,令地價倍升。

據報導,今次地王位處兩幅商業地皮中間,而且可以直駁港鐵站。

最重要是除了住宅之外,還有逾30萬平方呎商業樓面可作商場之用,新鴻基地產(00016)是管理商場的高手,商場理應比住宅部分更值錢。

有測量師分析,若商業部分呎價估值為20,000至23,000元,餘下的住宅部分呎價估值其實只是13,000至16,000元。

逼價位與之前海航投得,及後期轉手予恒基地產(00012)與會德豐(00020)的地皮呎價差不多,並非如外界演繹般高出很多。

今次地王位處兩幅商業地皮中間,而且可以直駁港鐵站。

那為甚麼市場都理解為「天價」、「顛價」?

市場就是如此!當市況旺的時候,市場都會集中發掘創新高、反價等等的新聞,大字標題,這樣才夠吸引。

至於一些低價成交個案,由於新聞價值低,自然石沉大海,就算有報導都只是短短兩三句。

今次啟德地,既然表面上呎價創新高,自然被解讀為「天價」、「顛價」,樓市將會再創新高云云。

至於其他項目,尤其周邊項目,自然借勢加價加推,業主自然也借勢反價,一呼百應,受氣氛影響,買家更容易投降,愈買愈貴。

然而當市況差,例如2016年初,情況就不同,市場都集中發掘「劈價」新聞,愈買愈平。

而且原來增加供應,也未必能令樓價降溫!

當市況旺的時候,市場都會集中發掘創新高、反價等等的新聞。

多供應的地區要避開

以前師傅教落,多供應的地區要避開,因為新樓賣的時候要跟周邊的二手競爭,會貼二手價,令周邊二手成交停滯,樓價因而跑輸。

恐怕前輩們見到今天的情況,會跌到一地眼鏡碎!

原來在政策扭曲、資金氾濫、供應短缺的情況下,每次賣地,都會有地王,每次有新盤出,都會有新高價,周邊業主都可以借勢反價。

看看屯門新盤,三線位置都可以賣到一線價錢,而且還要極速沽清,怎會平呢?

如果讀者想買樓,就要了解現實,避開熱點,快人一步。

每次賣地,都會有地王,每次有新盤出,都會有新高價,周邊業主都可以借勢反價。

買筍盤要快人一步

最近筆者與朋友都有買到筍盤,雖然數量不算多,但最少比市價便宜,看到有兩成水位。

首先,避開熱炒地區,在旺市下,熱炒地區往往被高估,往往升凸。

其次,避開起哄地區,例如前文所說有地王誕生,有新盤天價推出的,肯定要買貴。

第三,要快人一步,要多落區睇樓了解各區發展,在新聞未鋪天蓋地的時候就要出手。

例如當年啟德一號剛推出,筆者就叫讀者留意周邊低水的譽港灣、傲雲峰等,今天升到顛了。

今年東九仍會有很多新聞,除了啟德、九龍灣等熱炒地區,早幾年筆者與朋友已進駐觀塘,可以留意。

編按:作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。
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