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香港加息,買家每月供樓多幾多?

最近常常都聽到美國加息的消息,對金融市場造成影響。美國聯儲局最近一次決定加息0.75厘至介乎3至3.25厘,為2008年以來最高。基於聯系匯率的關係,隨著息口上升,香港跟隨加息的機會很大,到底加息一事對香港樓價有何影響?

首先,香港的按揭主要是分為浮息及定息,分別在於定息按揭將利率鎖定;而浮息按揭的利率會因應市場變動而改變,可升可跌,當中浮息按揭分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率。

「H按」是根據「銀行同業拆揭計劃」(HIBOR)為計算基礎的按揭計劃,由於銀行拆息較波動,為免按揭供款急升,銀行會設有鎖定按息上限,通常等同P按息率。

而「P按」則是以最優惠利率(P)為基準的按揭計劃。不同銀行的最優惠利率亦會不同,市場上暫時有兩個P:「大P」(5.25%)及「細P」(5%,由9月23日起已調整為5.125%),用「細P」包括滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港等,而其他銀行則採用「大P」。

簡單理解香港的按揭計劃後,那究竟加息對香港樓價有什麼影響呢?最大的影響就是當香港跟隨美國加息、利率飆升時,全港業主的供樓負擔會進一步加重。

美國加息步伐持續,香港有任何動作嗎?基於H按的按揭利率已升穿封頂息率,最新突破2.5厘,創2019年12月以來最高,近日不論是大行,或是中小行均紛紛上調H按封頂利息,當中滙豐、渣打及中銀等銀行將封頂利息由2.5厘上調至2.75厘,不排除會再調整。

而最優惠利率(P)方面,滙豐銀行已率先宣布9月23日起,上調最優惠利率(P)0.125厘,由5厘調升至5.125厘,是滙豐自2018年9月以來首次加最優惠利率(P),其他銀行同樣跟隨。

加息後,供樓費用會增加多少呢?以還款期30年計,每$100萬樓按貸款,每月供款將由$3,951增至$4,017,即每月多付約$66。暫時加幅不算太大,但市場預計加息持續,香港難以獨善其身。

此外,由於按揭是長達數十年的決定,息口難免會有升跌,有的人會採用定息按揭,以減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力,10年、15年及20年期的年利率,分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘。

現時踏入加息週期,相信會有不少新買家選擇定息按揭,以減少面對加息的風險,再加上可以豁免壓力測試,是有一定的吸引力。不過有辣有唔辣的,採用定息按揭的,銀行是不會提供現金回贈及高息戶口,而且一旦減息時,業主是不能享受低息期的優惠,所以要衡量那一種按揭適合自己的。

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