香港地產商要「回饋社會」 樓市前景更不明朗?

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Drone view of Hong Kong city

市場傳出中央要求地產商幫手解決本港土地供應不足問題,一石激起千重浪,消息發酵令今日本地地產股大瀉,恒地及新世界股價跌逾一成。市場最關心大型地產商如何與政府「共同供地」,哪類地產商最受影響?香港樓價前景又如何?

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據《路透社》報道,本港發展商獲告知,要運用資源及影響力維護國家利益,更要回饋社會,協助解決住屋短缺問題。市場「遊戲規則已經改變」,當局不再容忍「壟斷行為」。

美銀美林認為,香港發展商未來備受考驗,商業模式或盈利能力會否受到重大影響,並存有不確定性,預期本港地產股陰霾將持續。

地產商與社會如何共享土地?

政府已多次明確表示,以多管齊下方式增加土地供應,包括填海、徵收新界棕地、引用《收回土地條例》收回私人土地、推出土地共享先導計劃、舊區重建等。

地產商面臨最大的風險是,是要以「低價」讓出土地,供政府興建公共房屋或首置房屋。此外,未來公屋房屋及私人房屋供應有多少,直接影響地皮及地產股內地價值,好明顯如果土地供應量大增,樓價有機會下跌。目前在政策市下,樓市未來供應量數目未明。

大摩早前認為,最壞情況是政府為了積極供應,如供應量由目前的每年3.5萬個,增至超過10萬個,本港樓價至明年底料下跌20%。

政府會著力用什麼方式增供應?如採用《收回土地條例》收回私人土地,地產商最唔著數,政府可能只給予低價賠償金,令發展商持有土地價值大減,另一方面,亦可能引起法律訴訟問題。

政府最近收回三幅分別位於元朗及粉嶺的私人土地,但面積合共僅約1.2公頃,屬杯水車薪,部份地皮更由大型發展商如新地、新世界等持有。其中一幅位於新地旗下Yoho Midtown附近,屋苑業主已擔心樓價因而下挫。

另外,一種增加土地方式是轉換農地,但需時較長,發展商要令農地值錢,要申請改劃作住宅地,同時要配合農地附近基建發展。農地業權一般較為分散,發展商要收齊一幅優質農地申請改劃作住宅亦非易事。

市場相信未來農田轉換將加快,如新地以86.14億元購入古洞新發展區首塊公開招標農地,屬古洞第25區住宅地皮,有關農地規劃歷都要15年。

該地皮每呎樓面地價達7,184元,而在古洞北第24及25區中間位置的一幅地皮,早於18年完成補地價,折合每呎補地價約3,643元,而每呎農地收購價僅僅數百元,反映今時今日新界地皮已水漲船高。不過,如果未來土地供應大增下,新界農地是否仍會大升值,仍是未知數。

那些地產商最受影響?

市場相信最受影響地產商是在本地持有最多地產項目及土儲(包括農地),料恒地、新地、新世界及信置屬高風險,未來要應對政策風險。

以恒地為例,集團持有位於新界土地儲備已擴展至約4460萬方呎,為本港擁有最多新界土地之發展商。

其次是新地在香港的土地儲備約有5790萬平方呎,當中包括約2390萬方呎發展中物業,估計農地有3400萬方呎。新世界料有1646萬方呎,長實料有1279萬方呎。

其實發展商早已收到風聲,積極獻身參與「土地共享先導計劃」,政府最近接獲兩宗申請,由新地,以及會德豐地產和恒地作出申請,兩幅用地分別位於元朗及大埔,共提供逾1.6萬伙單位,其中公營房屋及首置佔近7成。而恒地申請的地皮更可建1.21萬個公私營單位,規模等於一個太古城。如「土地共享先導計劃」獲大幅推行當然單位供應增加,但當中審批程序繁複。

由於市場遊戲規則已改變,中央要解決本地居住問題,住屋供應量增加是勢在必行,香港樓價走勢於未來變得不明朗。

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