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香港樓價是否已進入下降軌?

·3 分鐘文章
Residential buildings in Tai Kok Tsui, Kowloon peninsula, Hong Kong (CHUNYIP WONG via Getty Images)

近日不少人認同港股已死,那麼香港樓市呢?

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如果相信匯市、股市及樓市有相互關係的投資人,不難發現與按揭掛勾的一個月同業拆息由歷史低位0.006%,升至0.009%,對供樓者而言雖則微不足道。不過,港匯近日明顯轉弱,曾見7.7995,是今年1月以來最弱。

雖則銀行體系未見資金流走,但美國明年可能提早加息,資金是否已提前部署,撤出新興市場?

一般人都明白近年美股及美國樓市(同樣應用於港樓)爆升,無他因疫情令天量的流動資金泛濫,加上低息,帶來完美催化劑。不過,如果通脹明年被定調非短暫,成為新常態,那麼美國加快升息非開玩笑。儘管可自我安慰的是美國加息幅度不會大到拖垮本身經濟。可是,如果面對惡化中通脹,加息是不可免的基本功,借平錢的遊戲規則已改。

對息口走勢甚為敏感的香港樓市可否獨善其身?差估署剛公布了最新住宅樓價數字,10月本港私宅售價指數最新報394.8點,按月跌幅擴大,由9月跌0.03%擴大至跌0.85%,已連跌兩個月。而相對今年8月的歷史高位398.3點,累跌0.88%。

10月份只有1722方呎以上E類豪宅單位樓價按月仍升,其他類型單位全線下挫。

有關數字是滯後的,未能反映施政報告後,市場不明朗因素逐漸減退,亦未對樓市前景帶來任何指導性。

地產股弱勢已成

不過,如果相信股市先行樓市一步,近期地產股走勢確實弱不禁風,會否有指標性? 地產股折讓擴大,同時香港樓價又可持續高企?

近月最震撼樓市消息,是9月17日傳出,中央要求地產商幫手解決本地住房短缺問題,並指「遊戲規則已經改變」,不再願意容忍「壟斷行為」,市場憂慮地產商是否要「捐地」共富。其後20日(周一),地產股狂瀉,令恒生地產分類指數跌至今年低位27,156.15,較今年高位大跌26%。

不過,施政報告出台,並無任何對樓價或令地產商的利益帶來任何不利消息。有關指數趁勢反彈,不過現水平30,281,仍低於傳聞前的9月初31,706,換言之,地產股股價未返回不利消息前水平,亦較年內高位跌17%。

銀行趨保守 住宅估價下調

更重要是,如留意另一數據,反映銀行估值變動的中原估價(主要銀行)指數CVI,本周報29.89點,較上周35.71點,下跌5.82點,屬美國縮減買債後第二周數字。自美國公布縮減買債後,有關數字持續向下,銀行繼續調低估價自保,顯示銀行按揭取態趨向謹慎,預示樓價高位回軟未結束,但中原認為,樓價掉頭向下信號尚未確認。

無論如何,近期本港樓市已現分化,一手新盤旺場(個別樓盤),而二手成交淡靜,更錄不少減價及低估值成交個案,二手未能承接一手熱潮,出現封盤、加價以帶動樓價向上。加上新冠肺炎變種病毒頻出現,內房危機未完全解決,都令本港樓市於未來走勢添上陰霾。

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