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香港樓市是否穩陣過天線得得B?

小童挨跌巨型「天線得得B」要賠3萬大銀事件,近日被網民狂洗板,最終公司向家長退還款項收場。有地產代理趁機抽水,指二手樓價按月反彈,樓市較天線得得B「Laa-Laa」更穩陣,香港樓市又是否穩如泰山?

載Yahoo財經APP

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第五波疫情緩和,利嘉閣地產研究部數據顯示,今年4月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價轉跌為升,報15,146元,較3月的14,876元反彈1.8%,為連跌7個月後首度回升。至於今年首4個月,樓價累積跌幅收窄至1.38%,而若與去年8月的歷史高位比較,則累跌3.64%。

香港樓市
香港樓市

香港樓市是否有泡沫?如有會否爆破?

香港樓價係貴,好少爭議,明顯超出一般市民負擔能力,但至於本港樓市是否有泡沫,市場就莫衷一是。瑞銀連續多年發表《全球房地產泡沫指數》報告,香港都名列前矛,去年比較全球25個城市樓價,本港樓市面臨泡沫風險極高。

但香港樓市經歷過中美貿易戰、社會事件、新冠疫情以及美國加息,樓價都只是由高位輕微回落,未見急跌。市場歸因於本港業主持貨力強,大部分業主均已供完樓,以及有自住需求,無沽樓壓力。

有關論點是根據2016年人口普查時的問卷調查數據,全港有121.7萬個家庭住在「自置物業」中,而當中79.9萬戶已無按揭,即近7成香港家庭供完樓。但如計入未供完樓的出租自置物業,共49.6萬單位,供完樓比例大跌至少於一半。

所以,美國未來再加息,而本港按息始終要升,對供樓人仕及樓市不能說沒有影響。

加息影響大 銀主盤漸增

至於美國加快加息,對股市及當地樓市威力有多大?加息對金融市場衝擊明顯浮現,以高估值科技股為主的納指,迄今由高位累跌3成。最新美國4月新屋銷售按月跌16.6%,是9年以來最大跌幅,當地30年期按息已升破5%,加息對樓市帶來壓力不能小覤。

本港樓市不跌之謎,主要受惠於地少人多、供應不足等支持。不過,隨著時間推移,因疫情拖累今年新盤累積供應多達逾3萬個。此外,根據美聯物業網站,二手放盤量高逾3.8萬個,而中原地產二手單位放盤量更高達逾4萬個,反映市場一、二手供應量其實不少。

至於置業需求能否又消化供應量,未來需求走勢亦不明朗,撇開結婚人數下跌,以及移民潮降低需求外,未來香港經濟表現亦是主要影響因素,將來市民的收入有多穩定?收入會否減少?以及本地按息最終升多少,均影響置業的需求面。

每次出現樓市泡沫爆破,並非需要打擊樓市中所有持分者。即使本地不少業主持貨力強,只要市場去到某個轉捩點,供應持續增加下,而需求面大幅減少,樓價都可以出現好大變化。

以97年「亞洲金融風暴」為例,樓價大跌7成,到了2003年負資產單位數目逾10萬個,雖然只佔所有按揭22%,但已掀起軒然大波。換言之,就算並非所有物業變成負資產或銀主盤,香港樓價可以起好大變化。

事實上,本港二手樓市氣氛轉弱,銀主盤數目開始增加,今年市場僅暫錄逾40宗銀主盤成交,累積待售放盤高逾150個,雖然距離03年沙士時過萬宗仍屬小巫見大巫。不過,如果未來銀主盤數目及斷供持續,可能是樓市轉勢跡象。

價值過5萬元的「天線得得B」玩具在無人看管下,原來弱不禁風,被小朋友一挨就爛,但願香港堅韌樓市不會步其後塵。

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