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香港樓市要再跌三成的投資迷思

香港樓市要再跌三成的投資迷思

投行高盛將今明兩年香港樓市預測下調,最新認為本港樓價在2022年及2023年分別跌15%,較原先估的高,香港樓市未來是否難逃繼續跌的命運?現時不應買樓?

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高盛:樓價跌三成

高盛看淡香港樓市主要是由於美國利率上升較預期快,中港依然封關及移民潮放大了樓市下行壓力。

該行指,樓價跌是因為1個月香港同業拆息(HIBOR)在美國加息及收水下急升,香港銀行於9月正式上調最優惠利率(Prime rate),而且美國在明年3月前預期會再加1.5厘。高盛表示,假設收入沒有上升,樓價跌兩成,剛性需求的買家才能重要負擔能力,而若用歷史平均淨租金收益率為基準,只有樓價跌35%及40%,投資者才會重返市場,所以樓價跌30%的可能性較高。此外,雖然供求關係對樓價影響不大,但當前碰上利率上升及家庭收入停滯,封關及移民潮令本港家庭數目出現25年來最大跌幅,放大了樓價下行的不利因素。

有「神準分析師」之稱的對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝在早前亦指,在加息、本港經濟下行、資本外流和中產移民等多項因素夾擊下,本港樓市已進入新一輪下行長周期,CCL在未來3年有機會從去年8月中所創的191.34歷史高位下調50%。即從現水平有約四成的潛在跌幅。

樓市跌不應買樓?

既然香港樓市可能下跌,現時有樓的是否應該快快沽出?未有樓的就不應買入?

見到越來越多蝕讓盤,相信負面情緒也難免升溫,但實際應點睇,不妨套一下1982年美股大跌時,德國股神兼《一個投機者的告白》作者科斯托蘭尼觀點,當時美國《商業周刊》提出股市之死文章,但他指,每日股票成交表現有人賣及買,「沒有人想買」或「沒有人想賣」都是愚蠢措辭。

實際上,雖然出現蝕讓或減價買樓,但有成交即是有人沽,而同時有人買,所以不用見到回調就情緒悲觀。大家要明白,見到樓市跌,多數人是看樓市指數去得出觀點,但影響個別單位價值因素有很多,好像地點、校網、屋苑的環境及管理等,以致想賣樓業主當時狀態,情況就好似大市升,個別股都可以跌。還有不買樓是需要交租,這亦是需要考慮的成本。樓市發展跟股市都是難以預測,而自住物業由於有實際用途,因而跟本不用陷入迷思之中,只要財務能力許可及工作相對穩定,看中合心意的不妨出擊,而且正是在負面情緒高漲時才可以容易壓價,壓到一、兩成就足以抵銷可能的大部份潛在跌幅。

不過,對於投資物業,既然非必需,就無需在跌市中出手買,除非是出現大折讓或將來有可能自用才考慮。特別是投資非住宅物業,依目前香港經濟來看要出租並不容易,所以決定前要有較長時間不能出租的心理準備,自己或合作伙伴大家有財務實力支撑才好買。

最後,會陷入買不買樓的迷思,是因為你有想等到最低位時才買的想法,但股市指數都難估,更何況買樓涉及因素更多,因此更應做是從實際出發。