香港股市 已收市

香港零售業光環正逐漸褪色

2019年下半年的抗議活動是零售店面租金下跌的主要因素。 圖片來源:CHAN LONG HEI/BLOOMBERG NEWS

早已經習慣收取高昂租金的業主陷入困境。黃金地段零售租金在2019年末下降,原因是社會動蕩擾亂了商業環境,嚇跑了許多支撐奢侈品需求的內地遊客,香港經濟也因此陷入了衰退

由於香港的政治動蕩不太可能很快結束,地產公司預計黃金地段的租金今年將再次下滑,降幅達兩位數百分比。

高緯環球(Cushman & Wakefield)在2019年第二季度時表示,位於銅鑼灣黃金購物區的羅素街(Russell Street)是全球租金最昂貴的購物街。高緯環球在一項針對68個市場448個地點的調查結果中發現,租戶租賃零售空間的年租金平均為每平方英尺2,745美元,連續第二年擊敗紐約第五大道(Fifth Avenue)上城部分和倫敦的新邦德街(New Bond Street)。

但高緯環球香港零售服務主管Kevin Lam表示,2019年下半年羅素街的租金下降了15%,至每平方英尺2,338美元。他預計2020年上半年這條街的租金還將進一步下降10%-15%。他表示,對於在市場繁榮時期簽下了租約的零售商戶來說,現在要維持業務運轉相當艱難。他說,許多零售商正在削減門店面積,或將門店遷往更好的地點,與此同時,新進入者正以更低的租金擴大地盤。

地產經紀表示,意大利品牌Prada和La Perla都計劃今年搬出羅素街,這兩個品牌在這一街區的店面面積分別為1.5萬平方英尺和8,000平方英尺。預計Prada不會再續簽今年8月份到期的租約。

此外,據經紀商指出,歐洲奢侈品集團LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton SA (LVMUY)旗下的路易威登(Louis Vuitton)亦將關閉位於時代廣場購物中心附近的門店,因業主九龍倉置業地產投資有限公司(Wharf Real Estate Investment Company Limited, 1997.HK, 簡稱﹕九龍倉置業)拒絕降低租金。

香港本地知名珠寶商周大福珠寶集團有限公司(Chow Tai Fook Jewellery Group Ltd., 1929.HK, 簡稱﹕周大福)早前表示,計劃在4月份開始的下一個財年關閉銅鑼灣、旺角和尖沙咀等主要旅遊區的最多15家門店。該公司稱,預計本財年下半年續簽的香港門店租金將減少30%至50%。

2019年11月,來自中國內地的遊客同比減少58%,降幅創出紀錄,拖累零售額下降23.6%。去年訪港的內地遊客佔到香港接待遊客總數的78%。許多人湧進香港購買衣服、手袋、珠寶和化妝品,為這些產品貢獻了大部分的銷售額。

2019年12月,赴港內地遊客的同比跌幅雖略有放緩,但仍高達53%。但一些人表示,當地奢侈品行業面臨的挑戰遠不止目前的動蕩。第一太平戴維斯(Savills)負責零售租賃業務的高級副董事Barrie Chan表示,中國內地的減稅政策降低了香港的價格優勢,人民幣貶值也影響了中國買家的購買力。

摩根大通(JPMorgan)亞洲房地產研究主管Cusson Leung說,考慮到與中國其他地區的價差收窄,加上網上競爭加劇,高端零售下滑是結構性的。

香港並不是租金大幅波動的唯一市場。在另一個昂貴的奢侈品購物區紐約第五大道,租金較2017年第一季度的峰值暴跌了約28%。考慮到之前租金曾大幅上漲,加上消費者行為改變,這種逆轉不難解釋。

但高緯環球的數據顯示,倫敦時尚店匯聚的邦德街和巴黎香榭麗舍大道沿線的租金在2019年保持穩定。其他地產經紀亦對香港租金前景感到悲觀,儘管他們表示,租金下降正吸引至今尚未在香港開店的潛在新租戶的興趣。

高力國際(Colliers International)預計,今年黃金地段購物區街道上商鋪的租金將下降16%。世邦魏理仕香港(CBRE Hong Kong)的顧問及交易服務-商鋪資深董事溫運強(Lawrence Wan)預計,購物街的租金將下降15%至20%,商場的租金將下降多達10%。溫運強說,他們預計春節後會有更多商鋪關閉,租金壓力將進一步加大。

業主們正以各種方式應對這一情況。太古地產有限公司(Swire Properties Ltd., 1972.HK, 簡稱﹕太古地產)透露,該公司已根據不同租戶的具體情況對租戶進行了臨時減租。該公司還表示,對市場長期前景抱有信心。太古擁有位於金鐘(Admiralty)的高端太古廣場(Pacific Place)購物中心。金鐘是一個經常受到抗議活動幹擾的區域。

另一大業主希慎興業有限公司(Hysan Development Co., 0014.HK, 簡稱﹕希慎興業)表示,臨時減租是一種可能的解決方案,同時,為了幫助租戶,該公司亦在加大促銷力度。

溫運強表示,一些業主正在調整租約結構,以便使租賃合同初期所支付的費用較低,從而幫助租戶保留現金。

其他激勵措施包括,通過廣告宣傳來提升商場客流量和銷售額,以及延長免租金期,後者通常是在租約初期提供的一種激勵手段。據地產中介透露,在某些情況下,業主甚至會從租戶購買商品,然後在促銷活動中將這些商品作為禮物送給消費者。

撰文:Joanne Chiu

(本文版權歸道瓊斯公司所有,未經許可不得翻譯或轉載。)

更多精彩文章:

中國面臨一場耗資巨大的銀行業清理行動

武漢下令關閉離漢通道,暫停公共交通

中國排擠台灣參與世衛組織引發關注

國際刑警組織前主席孟宏偉13年半有期徒刑

美國確診首例武漢新型冠狀病毒病例