雅虎香港財經 香港REITs攻略：10隻房託誰可成買入首選
香港房託（REITs）主要有10隻：
股號 | 公司名稱 | 投資物業種類 |
405 | 越秀房產信託基金 | 內地寫字樓、商場、酒店、公寓 |
435 | 陽光房地產基金 | 香港寫字樓、商場 |
778 | 置富產業信託 | 香港商場 |
808 | 泓富產業信託 | 香港寫字樓、工廈 |
823 | 領展房產基金 | 香港及內地商場 |
1275 | 開元產業信託 | 內地酒店 |
1426 | 春泉產業信託 | 內地寫字樓、英國零售物業 |
1881 | 富豪產業信託 | 香港酒店 |
2778 | 冠君產業信託 | 香港寫字樓、商場及酒店 |
87001 | 匯賢產業信託 | 內地寫字樓、商場、酒店、公寓 |
至於分析時，「投資物業組合類別及質素」永遠都是最為關鍵，筆者一向不太喜歡酒店類型的房託（大型酒店集團另計，而且非房託），所以先撇除。另外，地區偏好香港，撇除短期影響，相信長期相對穩定。
在房託中，領展（SEHK:823）、陽光(SEHK:435)、置富（SEHK:778）、冠君（SEHK:2778）是筆者偏好的選擇。
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6隻房託經股息調整回報(10年)
領展、陽光及置富的長期回報最好。
6隻房託經股息調整回報(3年)
近3年計，領展表現依然最好。
領展仍具長綫回報潛力
領展在香港及內地有物業，而且內地佔比更愈來愈高。截至2019年3月底，領展在港有126個物業，面積約800萬平方呎，主要為零售空間，另有約5.6萬個車位。香港物業佔總價值約86.8%；在內地有5個物業，約有500萬平方呎的零售及辦公室空間，佔總價值約13.2%。中國業務重要性提高，未來相信會被視為可分散地區風險的利好因素。
陽光為恒基兆業地產發展有限公司(SEHK:12)的全資附屬公司，在香港管理11幢寫字樓及五個零售物業，總出租面積(GRA)近120萬平方英呎。
置富持有的16個商場全部位於香港。截至2019年6月底，可出租總面積為300萬平方呎，另有2,713個車位。
領展物業分布全港，而置富分布在九龍及新界。由於兩者的物業組合內有多項物業，雖則難免受到近日社會運動影響，但受到單一的商場影響較低，而且多屬民生必需，租戶很多為大型連鎖店，小店比率較低，即使減租也未必一刀切，尤其對連鎖店的減幅未必很大。較受影響的應是盈利分成，以及傾續租或新租約時的租金可能會被壓價，或被要求提供過渡性短期租務優惠。而估計領展對減租應企得較硬，置富則有可能較人性化。
冠君產業信託持有花園道三號及朗豪坊（包括辦公樓及商場）兩個主要物業。花園道三號為甲級商廈，銀行及資產管理分別佔租客的31%及34%，受社會活動影響很微。朗豪坊辦公室受影響應較大，因為看行業分布，企業及銷售服務、健康護理及醫療、美容分別佔租客33%、25%及21%，估計做體檢及醫學美容等的內地客是重要客源。
領展、置富及冠君產業雖然預期業績會轉差，但若市道繼續惡劣，三者有能力執平貨併購，尤其是領展及置富。策略維持早前建議及分注吸納：領展候3.5厘息左右；陽光於5.5厘以上；置富於6厘以上；冠君產業有7厘或以上。
領展每單位分派(DPU)及按年增長* | ||||||
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
每單位分派(元) | 1.66 | 1.83 | 2.06 | 2.28 | 2.5 | 2.71 |
按年增長(%) | 10.2% | 12.6% | 10.7% | 9.6% | 8.4% | |
*財年截至3月底 | ||||||
置富產業信託每單位分派(DPU)及按年增長* | |||||
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
每單位分派(元) | 0.417 | 0.469 | 0.492 | 0.508 | 0.513 |
按年增長(%) | 12.5% | 4.9% | 3.3% | 1.0% | |
*財年截至12月底 | |||||
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富豪產業信託成冷吼對象
富豪產業信託（SEHK:1881）依靠香港酒店提供租金收入，極受經濟周期影響，而近日因社會事件直接受衝擊，股價由5月中約2.44元高位跌至10月初約1.7元，股息率更取代匯賢產業信託（SEHK:87001）成為最高。不過，面對基本因素轉差，收入預期大減，大家要有心理準備有機會減派息，故參考歷史股息率意義不大，因為即使事件平息，相信也要一、兩季才有機會逐漸回復。
不過，機會是跌出來的，一般來說雖然不會考慮買入富豪信託，但若回報吸引，亦可以小注買入。富豪信託過去幾年派息約在0.15元水平，假設長綫派息可回復至現水平7成，即約0.105元。以股價1.8元計，股息率約5.8厘，打折後若股息率有7厘算有吸引力，大家要衡量自己願意承受多少風險去換潛在回報。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Dave Leung沒持有以上提及的股票。
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