高力料投資物業市場於第二季將繼續放緩 下半年交投量有所改善

<匯港通訊> 多元化專業服務與投資管理公司高力今天發佈《香港房地產市場2022年第一季研究報告》,顯示市場出現多個出乎預期的不明朗因素,拖慢了商業物業市場的復蘇進度。

高力香港及大灣區研究部主管鄧淑賢指:「自2022年初起,市場充斥著各種不確定性,包括 Omicron的爆發、地緣政治緊張局勢和股市波動,阻礙了投資者和寫字樓租戶的決策過程,從而減慢了第一季的寫字樓租賃和投資動力。不過由於資金充裕的投資者仍積極物色收購優質資產的機會,而業主在洽談租約時更具彈性以留住租戶或吸納新租客,我們期望下半年市場情緒和活動會逐漸改善。」

2022年首季物業總投資額按季下跌46%至112億港元,其中超過一半來自去年洽談的交易。自1月底推出更嚴厲的社交距離措施後,市場交投步伐開始減慢,但基於2021年整體交投量低,成交額仍錄得按年 19%增長,其中以工業和零售物業的交易量為最高。酒店業經過去年交投淡靜後,現重新獲投資者注視,紛紛尋找趁低吸納的機會及看中酒店物業能轉為出租住宅項目的升值潛力。

高力預計投資物業市場於第二季將繼續放緩,但相信隨著政府由4月21日起逐步放寬社交距離措施,2022年下半年整體市況及交投量會有所改善。由於市場對數據中心和冷藏倉庫的需求強勁,工業物業將持續受到追捧。由於酒店能靈活轉換成共居/服務式公寓或隔離設施,相信亦會刺激交投量。另外,受到 Omicron 影響而推遲的寫字樓交投有望於下半年轉趨活躍。

高力香港資本市場及投資服務執行董事翟聰表示:「整體而言,大部份物業種類價格仍相當具吸引力,投資者正積極物色收購機會。以往內地資金為物業投資市場的主要源動力,不過兩地通關時間表尚未明朗,內地投資者的跨境資金流動繼續受到限制,在第一季只佔總成交量2%。因此,除非未來幾個月有大型交易來提振成交量,否則我們會將較早前對2022年全年交易量按年增長15%的預測,調整為下跌 5%至700億港元。」

第五波疫情下,社交距離措施收緊限制了寫字樓睇樓活動,導致租賃需求在2022年第一季有所減弱。寫字樓市場在今年首季度的整體空置率上升至10.9%,創過去10年新高,而整體租金則按季下降 1.3%。

本港整體寫字樓淨吸納量於2022年第一季錄得回升,達到15.7萬平方呎,主要受惠於去年底洽談並於今年第一季完成的租賃個案。根據高力所追蹤的成交顯示,當中只有32%的新租賃樓面位於港島區。部分寫字樓空間約滿後騰出樓面,令核心商業區的空置率在今年首季上升0.5-9.2%,而九龍東繼續成為熱門的子市場,是有意縮減規模或遷離核心區以節省成本的租戶之選,該區空置率在本季保持平穩,為14.1%。

同時,甲級寫字樓的整體租金再次加速回調並按季下降1.3%。當中港島區的跌幅更為明顯,包括中環和金鐘(下跌1.2%)和港島東(下跌2.1%)。而九龍區的租金抗跌力較強,當中尖沙咀和九龍東分別錄得1.6%和0.2%的按季增長。

鑑於俄烏戰爭持續、內地與香港邊境未知能否重開,以及牛津經濟研究院將香港2022年 GDP 增長預測從2.3%下調至1%等宏觀經濟因素影響下,高力相信商業市場氣氛和寫字樓租賃動力在2022年上半年會維持低迷。

高力香港商業物業服務主管顏慧萍表示:「由於減省開支為大部分企業租戶當前最大的任務,今年的租賃活動將主要由市場物色更優質的寫字樓空間、提升寫字樓空間使用率或辦公室整合所帶動,而預計於2022年新落成的450萬平方呎樓面面積將為他們提供更多選擇。高力建議業主以較寬鬆的態度談判租約,以留住租戶或吸納新租客。我們原本預期香港的甲級寫字樓市場淨租金將於2022年全年微升大約1%,但受第五波疫情拖累,現將調整預測為進一步修正5%。」 (BC)

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