龍湖染藍可引發潛藏價值大釋放?

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恒指公司最新季度檢討結果稍稍出乎意料,京東(SEHK:9618)、比亞迪(SEHK:1211)大熱倒灶,而市值未及它們的龍湖集團(SEHK:960)、阿里健康(SEHK:241)、海底撈(SEHK:6862)獲納入藍籌股。

龍湖為內房企業,2009年11月在港上市以來較為低調,其獲染藍有點令市場感到意外,其價值會否自此釋放?

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資金流入支持股價

恒指於2月26日公布季度檢討結果前,市場鮮有預期龍湖會成為藍籌新貴,當消息公布後首個交易日(3月1日),龍湖股價急升3.7%至47.7元,升幅跑贏當日恒指的1.6%升幅,股價並且重上去年12月初配股前水平。

若以指數在2月24日調整計,三隻藍籌新貴市的權重都不足1%,阿里健康、龍湖及海底撈分別為0.89%、0.62%以及0.58%。不過,市場預估吸引逾35億元被動資金流入,其中龍湖佔約1.3億元,對股價亦會有支持作用。

龍湖佔恒指成份股權重雖然不足1%,但其市值達到2890億元,高於兩大內房藍籌股華潤置地(SEHK:1109)及中國海外(SEHK:688)的的2588億及2134億元市值。

銷售增長勝十大內房

綜觀這隻藍籌新貴的業績亦不錯,2015年至2019年銷售額複合增長率約45%,高於內地首十大房企同期的32%銷售額複合增長率。

期內,純利複合增長19.5%。龍湖業務主要包括物業發展、物業投資、物業管理及相關服務等,其中以物業發展業務為主,2019年及2020年上半年,相關營業額分別佔總營業額93.2%及88.5%。

2019年底土地儲備6814萬平方米,足夠未來3至4年發展之用,覆蓋61個城市,主要位於一二線城市,分布於長三角、華中、華南、環渤海、西部地區,以及少量在香港。

雖然去年面對疫情衝擊,但龍湖仍能超額完成了銷售目標,反映其售樓能力強勁。集團去年合同銷售2706.1億元(人民幣‧下同),同比上升近11.6%,高於2600億元的銷售目標。2021年1月合同銷售升幅擴大至93%,達到195億元。

物業投資為增長點

雖然物業投資業務佔總營業額不足5%,但這是龍湖的新增長點,物業租金收入主要來自商場,佔比逾77%、租賃住宅佔約22%。2015年,物業投資收入貢獻14.15億元,佔總收入約3%,2019年增至57.89億元,佔比近4%,年複合增長率為33%。

2020年上半年佔比進一步提升至6.5%。截至2020年6月底,累计已開業的商場約40個,已開業商場建築面積為387萬平方米,整體出租率94.7%。

負債率低 派息比率逐年增

龍湖的財務狀況穩健,融資成本偏低,借貸以中長期為主,平均貸款年限為6.45年,平均借貸成本4.5%;非抵押債務佔總債務比例為70%。一年內到期債務為172億元,佔總債務10.2%,反映償債能力強。

截至2020年6月底,手頭現金784億元,淨負債率為51.4%,淨負債率之低是內房企業排名第8位。

龍湖每年增加派息,2015年派息比率為23%,2019年提升至38%,全年派息1.2元,同比增加21%。2020年中期派息未有受疫情影響,仍派發40分股息,同比上升11%。

結語

龍湖的業務及財務狀況穩定,染藍在即料可吸引資金的留意。不過,集團計劃每年新增10個商場,故有一定的資金需求,雖然過去兩年都成功發行美元和人民幣債券,並且去年底配股集資了23億港元,售樓進度如能保持強勁增長,有助能提供發展資金。

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