[理財個案]加按多買一個物業收租,可行嗎?
Tracy與丈夫今年31歲,兩人皆為公務員,年薪合共約93萬元。兩人現居於一個自置物業,目標是短期內再買一個兩房物業用作收租投資。另外,兩夫婦正計劃生育小朋友,希望能夠在財政上做好安排以迎接這個重大轉變。由於兩人不懂理財,所以希望筆者能給予意見。
Tracy和丈夫收入頗高,資產淨值亦不少,要留意的是接近九成的資產為不動產自住物業和自用車位。根據Tracy的情況,估計他們是早年買入物業,並隨著物業價格上升而水漲船高。
兩夫婦現時的按揭計劃是多年前做的P按,實際年利率是2.6%。在今天來說可算非常不吸引。筆者建議他們先將物業轉按至HIBOR plan,目前一般為H+1.7%,實際年利率約1.9%。按息上限是P–3.1%,也比Tracy他們現時的按揭息率為低,更可即時賺取1%的現金回贈。
另外,Tracy他們的問題是收入高但流動資產不多。建議他們將物業加按至6成,即480萬元,加上1%的現金回贈,扣除尚欠樓按約200萬元,等如套取了285萬元。每月還款約為17,500元,比現時12,000元增加約5,500元。加按套取的285萬元,可用作購買收租物業。
倘現有物業屬丈夫名下,收租物業可以Tracy的名義購買,免除繳交雙倍印花稅。建議兩夫婦考慮買入約500萬元的物業,首期260萬元,並預留20萬元用作印花稅和經紀佣金。同樣承做30年的H按計劃,每月還款約8,800元。兩筆按揭貸款計及加息3厘相信仍能通過壓力測試,亦在兩夫婦可負擔的範圍內。預期每月租金收入13,000元,租金回報率約為3.1%。即出租物業可以為Tracy帶來約4,200元的正現金流,可用作部份抵銷自住物業加按所增加的5,500元的供款。即使未來加息,兩夫婦也有充足的盈餘應付按揭還款。
勿忘做好風險管理
處理好物業投資方面的事,接下來就要做好風險管理。加按購買物業後,Tracy兩夫婦的負債將由200萬元上升至720萬元。建議他們每人購買520萬元的定期定額人壽保險;這類保險的優點是比較靈活和保費便宜,適合用作保障有期限的責任,例如按揭貸款。
此外,兩夫婦現有約40萬元現金和18萬元人民幣定期存款,必要時可以應付9個月以上的生活開支。由於他們暫時沒有其他短期的資金需要。如果繼續每月儲蓄1萬元,流動現金將會變得過盛;而且港元利息很低,現金會因通脹而貶值。建議他們將每月的1萬元現金儲蓄,用作定期的月儲基金計劃。一方面可以繼續儲蓄的習慣,而且透過基金可分散投資於環球市場,包括近年表現突出的歐洲和美國市場,而且可透過平均成本法分段入市,減低風險,增加回報。這部分的基金儲蓄亦可用作將來孩子的教育基金或其他開支之用。
林正宏
(Perseus)
康宏理財服務有限公司助理聯席董事,為CFPTM認可財務策劃師、CFPTM國際金融理財師(中國)及FRM國際金融風險管理師。擁有多年財富管理及財務策劃經驗,並獲香港財務策劃師學會/南華早報頒發「2009年香港傑出財務策劃師大獎」獨立理財顧問界別冠軍及全港總冠軍,以及香港銀行學會「2009年傑出財富管理師大獎」銀獎等殊榮。於2008年認可財務策劃師公開考試中,獲頒「保險及退休策劃」、「稅務及遺產策劃」及「綜合財務策劃」三張試卷的傑出成績考生。
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