【Hea富Startup】經營共享工作空間風險（郭釗）

共享工作空間龍頭WeWork創立9年正經歷一場關乎生死存亡的困局，包括巨額虧損、估值腰斬、上市日期一拖再拖、多位高管申請離職，近日連創辦人兼CEO Adam Neumann都「被下台」轉任非執行主席，擁四成股權的軟銀願景基金即時「坐艇」，有意縮減注資，正所謂一沉百踩，全球第三大電腦軟件公司Oracle Corporation創辦人及主席Larry Ellison更公開批評Uber及WeWork是Almost Worthless，即接近「零」價值，狠到呢！

有指瀨嘢原因包括過於急速擴張、低估長期租賃合同的風險、用人唯親、管理不當、找不到盈利模式等。國際大品牌有大水喉射住都落得如此下場，那香港中小型共享工作空間又有沒有生存空間呢？。

共享工作空間跟傳統商務中心最大的分別是設有很大範圍的共享空間，有枱有櫈有梳化供用戶隨便使用，營造外國startup自由自在的營商風氣，讓同業或不同業者互相交流開拓商機，若然唔鍾意咁open想私隱度高一點，亦可以租間房閉門造車，當然費用會高幾倍。過去兩、三年本港共享空間市場發展很快，去年更是高峰期，約100萬方呎的寫字樓樓面面積租予共享工作空間營運商，當中主要被外資營運商吸納，現時共有150間營運商，其中51%為本地小型營運商。

日租低見33元

我有個朋友早兩年都跟風在灣仔租一個二千呎寫字樓，改造成共享工作空間，初期招客不是太難，始終灣仔屬商業區，而且很多one man band初創者都貪新鮮，頭半年不計百多萬的裝修費，勉強收支平衡，但面對愈來愈多的競爭對手湧入市場，當中不乏國際大品牌、本地大集團，無論財力、人脈都輸一截，不少更以蝕本價搶爛市，最近都有報道指一個葵涌共享工作空間的流動辦公桌，日租低見33元，還要24小時開放兼提供免費茶水和Wifi，屋企電費都唔止呢個價錢。結果我朋友的租戶，有些被品牌吸引，有些被低價吸引，走了一半，一年不夠已開始入不敷支，幸好我朋友不止收租呢條水，他本身是會計師樓老闆，day one已向租戶提供開公司、核數、報稅等收費服務，一般one man band都怕麻煩，求其價錢不太過份都會試用，他經營商務中心有近水樓台及協同效應的優勢，如果只靠租金收入做二房東，裝修費都未必賺得番。

上年得悉他已將共享工作空間賣給一間中資公司，該公司經營一到一年已舉手投降關口大吉。聽聞很多在上環、荔枝角、葵涌、沙田的共享工作空間，只有五成出租率，想搵人頂都難，唯有捱到租約期滿，估計未來三年九成小型經營者會被淘汰。

郭釗

《HEA富學》作者，Finsight ED founder
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