【King Sir傾樓】今次疫情 會令樓價跌幾多?(葉景強)
對香港人來說,今個新年真係既難忘又奄悶,明明約好晒親戚朋友拜年聚舊,點知要留喺屋企瞓覺食飯睇書煲碟check WhatsApp自我隔離。有醫學報告話呢隻新型病毒同03年沙士同種,但傳播力更高,好危險。樓市方面,這次又會否如沙士時樓價跌足七成咁慘烈呢?今次就同大家加計一計,呢隻咁嘅病毒會令樓價跌幾多!
今天與03年的情況有很多相似的地方,先有香港經濟不斷轉差、失業率上升、GDP負增長,後有新型病毒入侵,03年未有大陸旅客嚟香港,今天大陸旅客就唔嚟香港;當年政府弱勢,今天政府更弱雞,歷史好像正在重演當中!
宜家同大家仔細睇睇當年嗰7成樓價實情係點跌法的。樓市大跌第一波正是97年席捲東南亞的亞洲金融風暴,當時香港樓市存在極大泡沫,而家庭負擔包括按揭貸款偏高,加上部份地產發展商過度借貸,樓價指數由97年10月最高位的102點下跌至2000年3月的53點,跌幅接近5成。
03沙士只加速樓價見底
第二波就係全球科網泡沫爆破,當時只要在公司名字加上「e-」或「.com」字尾,其股價就會大升,形成大量泡沫。及至2000年3月NASDAQ升至5048點最高點後爆破,全球股市亦步入熊市。樓價指數由2000年3月的53點下跌至03年2月的35點,跌幅約24%。
第三波就是03年沙士病毒,當時香港變成疫埠,經濟雪上加霜,百業蕭條,人心惶惶。筆者還記得好多人好驚好灰,唔知下一個中招的會唔會係自己,相比今天的情況嚴重過百倍。而樓價指數就由2003年2月的35點下跌至同年8月中的32點,跌幅約10%,之後樓價大幅回升至今天。
好明顯當年疫症沒有令樓價大跌3、5、7成,相反只是令樓價加速見底。而今天與當年不同之處是,香港政府及市民對衛生意識及防疫措施大大提高,像03年大規模爆發的機會相信很微,因此大家不要自亂陣腳自己嚇自己,再加上全球低息環境及量化寬鬆仍然持續,以及在住宅未來供應仍然短缺之下,你想樓價跌3、5、7成就冇喇,但跌3、5、7%都應該有機會。
葉景強(King Sir)
本欄隔周二刊出