【KingSir傾樓】拆解樓市不跌之謎（葉景強）

香港房屋供求失衡亦推升樓價，近年的情況愈見嚴重。

香港近來真是多災多難，先有持續多月的社會運動，之後又嚟個世紀疫症，股市大跌，失業率上升，而GDP仲創埋新低，跟住落嚟樓市應該似大多數的專家預測，就算唔跌番三五七成，都應該跌返十零廿個巴仙，咁先至符合劇情發展。但事實不似預期，就算由上年6月至今的「天災人禍」，都只係令樓價從高位回調了8%，今天樓市真係陰陽怪氣，今次就等我同大家拆解這個「樓市不跌之謎」！

當大家還十分恐慌時，筆者早於3月時已寫了篇文章名為《資產保衛戰》，講述如果不想自己多年來辛苦地積累返嚟嘅資產不斷被各國量寬而縮水的話，這場資產保衛戰無可避免要打，大家準備好未？話口未完，樓市好像已經觸底，還有着慢慢回升的勢頭。

粗略估計，各國的量寬將為市場帶來最少3萬億美元的資金，如果計埋美國的無上限QE的話，你手上的現金貶值速度將會快得超乎你想像。再加上美國已進入零息時代，香港銀行同業拆息亦由今年高位2.23%下調至今天的0.83%，估計在不久將來HIBOR有機會下調至0.5%以下，借貸成本平對資產升值絕對有利。

量寬+零息 樓價易升難跌

香港房屋供求失衡亦推升樓價，近年的情況愈見嚴重。根據團結香港基金最新研究報告指出，在19/20年度熟地供應比高峰期大幅下跌53%，估計20/21年度供應將更少。中長期供應方面，亦看不到政府有能力大幅增加，新發展區如新界東北及洪水橋等收地進度亦非常緩慢。

至於長遠土地供應將依賴「明日大嶼」計劃，今天連5.5億研究撥款拖了成年都未批出，如果計劃最終胎死腹中，苦了的必定是香港市民。

房屋供應方面報告亦指出，由20至24年度私樓每年供應將下調至16,000伙， 比去年平均減少近2,500伙。而公營房屋亦完全不達標，每年只有約20,400伙，比長策目標低近32%，即每年少約10,000伙。在長期缺乏足夠供應下，樓價只會越嚟越貴，居住面積亦只會越住越細。

房屋需求方面, 自「林鄭Plan」推出後，無可否認增加了一班首期唔夠但高薪厚職一族，加入上車換樓行列，刺激600萬至1,000萬元的中價住宅需求大幅增加。

根據統計處數字，在2019年度內有44,500對新人結婚，有52,900個嬰兒出生，有50,700淨遷移人口（移入減遷出），還未計自2000至2011年數以十萬計的雙非兒童逐漸年滿18歲有Quota買樓（下期會同大家詳細分析其影響力有多大），齋睇以上數字相信大家都感受到那股剛性需求有多強烈了。

因此大家真的要想想，在今天量寬+零息的亂世下應如何自處。雖然在短期內樓價可能還有少許下跌空間，但在中長期來說上升的機會必定比下跌大。當然投資涉及風險，因此必須先自我評估承擔風險的能力，然後再作出最適當的部署。

葉景強（King Sir）

本欄隔周二刊出