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2022年開局|香港樓市已出現三個逆風訊號?

·3 分鐘文章
Aerial view in night, Road in Kowloon downtown, Hong Kong (CHUNYIP WONG via Getty Images)

踏入2022年,有人寄望新一年有新開始,但亦有不少人對2022年不敢抱奢望,新變種病毒Omicron全球大爆發,更已殺入香港社區,過去周末嚇唬一、二手樓銷售。加上息口走勢及銀行對按揭審批轉審慎,代理大行明言二手樓價跌勢已成,樓市已現三個逆風訊號?今年樓價走勢舉步維艱?

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1.傳銀行研停做納米樓按揭

繼早前政府公布引入限呎樓措施後,下一季度推屯門住宅用地,單位面積下限要有280呎,將減少納米樓供應。更有報道指,部分銀行基於風險考慮,研究停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款,惟暫未有定案。

由於納米樓樓呎價隨時過2萬呎,兼可做九成按揭,加上有關上車客財力較弱,若樓價於未來下挫,銀行首當其衝,要承受問題貸款風險亦不少。

其實,銀行收緊納米樓按揭已有跡可尋。去年,桂洪集團旗下紅磡單幢新盤「曼翹」銷情火爆,超購37倍多,但卻爆出有大型銀行不為該盤提供樓花按揭申請(即是即供按揭計劃)。桂洪屬小型地產商,財力可能較弱,銀行要加強風險管理,亦無可厚非。

2.新盤銷情明顯放慢?

踏入2022年首個周末六、日,一手市場共有30個新盤推出,兩日共要售1239伙,反映發展商要吸盡購買力,心急清貨。

其中,包括首輪開賣的旺角納米新盤雋薈,計劃售120伙,全屬開放式,實用面積介乎152至228方呎,折實售價由約338.8萬至656.5萬元。以及包括新地旗下The YOHO Hub次輪售209伙,實用面積325至1,036方呎,折實售價由698.8萬至2,275.4萬元,呎價由18,882元至23,547元不等。

最終周末兩日千多個新盤,只賣出逾180伙,佔整體近2成。其中雋薈只售出35伙,佔整體3成,而The YOHO Hub次輪賣137伙,佔整體66%,連同首輪累售264伙計,共售出約401伙,佔該期數1,030伙近四成。

由於假期效應,以及本地有新病毒殺入社區,令以溢價銷售的一手市場蒙上陰霾。另外,今年有3至4萬個新盤推售,市場要時間消化,二手樓市料續被搶客。

3.大行紛紛降今年樓價預測

除了有本地大型地產代理明言,二手樓價下調趨勢已成外,再有美資投行踩多腳,料今年樓價跌。

花旗唱淡2022香港樓市,料受到移民潮、供應增加、美國有可能加息等負面因素影響,預料今年住宅樓價下跌7%至10%,更將恒地及信置評級降至沽售。

無獨有偶,美銀證券亦認為,利率升加上香港經濟展望疲弱,料本港住宅樓價有下跌壓力,預期住宅樓價今年將下跌5%至10%,一手銷量料介乎持平至減少10%,主因是內地的經濟放緩及美國開始加息。

儘管面對上述逆風,暫時只是2022年開始,今年樓價最終會如何走,仍要拭目以待。

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