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2022樓市|二手樓無啖好食?一望就知有幾弱

·3 分鐘文章

本港爆第五波疫情,因應疫症大幅收緊空運人員檢疫後,空運能力大降,令部分新鮮食材、電子產品及藥品無法抵港,物流成本大增三、四成。無啖好食不單是市民,二手樓劈價、呎價跌穿萬元,新界西租金帶頭調整,可見樓市難搵食。

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天水圍嘉湖山莊作為熱門「上車樂園」,甚受買家追捧。去年全年該屋苑成交宗數升6.2%,而去年12月呎價升幅逾10%至11,593元,漲幅計於十大屋苑中排行第二位。受惠未來北部都會區發展,加上去年天水圍新盤熱賣,令區內樓價被看高一線。

不過,疫情因素令入市氣氛審慎,踏入2022年樓市轉弱,天水圍樓價走勢後勁不繼。據代理資料顯示,嘉湖山莊本月累錄12宗成交,當中半數低於市價成交。

嘉湖山莊呎價跌穿萬元

以嘉湖山莊麗湖居1座低層H室成交為例,實用面積550方呎,三房間隔,單位去年11月叫價630萬元,後來調低至610萬元,最後再減兩口價,最終以565萬元沽出,累減幅度達1成,折合實用呎價10273元,較市價低約5%,呎價亦較12月過1.1萬元,回落過1成。

另外,樂湖居11座低層A室亦以低價易手,實用面積639方呎,三房套房間隔,去年中叫價680萬元,最近減至640萬元,最終以620萬元成交,實用呎價更跌穿1萬元,每呎僅9703元。

新界西屋苑租金帶頭調整

Aerial view of Tuen Mun city in Hong Kong
Aerial view of Tuen Mun city in Hong Kong

香港樓市牛市升浪超過19年,新界西樓價過去跑輸贏港九新界各區。根據中原地產數據,去年12月新界西CCL_Mass(指大型屋苑)指數由03年低位累升4.5倍。如果樓價升,理應傳導至租金。

可是,去年第四季整體屋苑租金回軟,當中以新界西屋苑租金帶頭調整,跌幅集中於該區,按季跌2.3%。屋苑如盈翠半島、瓏門和Yoho Town呎租均錄得跌幅,第四季分別錄35.7元/呎、33.4元/呎和31.9元/呎,按季跌3%、2.9%和0.4%。

區內原本有望受惠於鄰近北部都會區概念,加上基建配套日趨完善,但租金回落,跟不上樓價升勢,將影響收租的投資回報率。

其實,多一個指標反映樓市弱勢已成,主要反映銀行估價變幅的中原估價指數CVI,最新報30.83點,在40點以下顯示銀行睇淡樓市,樓價亦會向下。由於本港收緊防疫措施,料CVI未來走勢向下走,於20點至30點間尋找支持。如果CVI再跌,即預告樓價進一步下調。

所以從上述現象可見,這輪樓價下行壓力未完,業主同準買家應留意未來銀行對物業估價會否更為保守。

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